Vydražení pozemku s potokem a chráněnými živočichy - jde o "skrytou vadu"? (dražebník toto zatajil)

Bohužel až po proběhlé dražbě, jsem se byla na pozemek podívat. Po celé délce pozemku protéká potok, který je veden jako přírodní rezervace, vzhledem k tomu, že v něm žije několik chráněných druhů živočichů. Až na místě jsem však objevila ceduli, že chráněné pásmo sahá až do 50m od potoka, takže téměř po celém vydraženém pozemku. Rovněž je tam uvedeno, že v tomto pásmu je zakázáno cokoli stavět, hospodařit apod. Vzhledem k této skutečnosti jsem nabyla dojmu, že tvrzení, že na pozemku nejsou žádná omezení je nepravdivé. Kdybych toto věděla, dražby bych se rozhodně neúčastnila. Další věc je, že jsem na internetu zjistila, že pokud je pozemek v chráněné zóně, musí být v případě prodeje nejprve nabídnut státu a pokud ten nemá zájem, pak teprve může být nabídnut dále. Napsala jsem realitní kanceláři která prodej zprostředkovává. Zeptala jsem se, jak se to má v tomto případě s předkupním právem státu, na to mi nikdo neodpověděl. Dále jsem uvedla, že vzhledem k omezením jenž na pozemku jsou a nebyla v dražební vyhlášce uvedena, chci od koupi odstoupit. Bylo mi odepsáno, že vzhledem ke zmaření dražby, musím zaplatit pokutu ve výši 20% kupní ceny a náklady na dražbu, celkem 8.400 Kč. Obracím se na Vás proto, že chci vědět, zda opravdu musím zaplatit i přes skutečnosti výše uvedené. Děkuji za odpověď. S pozdravem Františka.

ODPOVĚĎ:
Dle par. 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb. , platí:
Česká republika má předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Ministerstvo životního prostředí podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, které vydá Ministerstvo životního prostředí a ve kterém uvede výčet pozemků označených údaji katastru nemovitostí, ke kterým má Česká republika předkupní právo, podle jednotlivých katastrálních území a důvod vzniku předkupního práva. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě, že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen zčásti. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit.
Dle par. 17 odst. 5 zákona o veřejných dražbách platí:
Předměty kulturní hodnoty z oboru archeologie a předměty kulturní hodnoty sakrální a kultovní povahy lze dražit, pouze jsou-li opatřeny osvědčením k trvalému vývozu11b). Věci, na nichž vázne zákonné předkupní právo státu podle zvláštních právních předpisů12), zákonné předkupní právo spoluvlastníků, a byty a nebytové prostory, s nimiž je nakládání omezeno právem nájemců na přednostní nabytí vlastnictví nebo zákonným předkupním právem nájemců podle zvláštního právního předpisu13), lze dražit, pouze vysloví-li každá z oprávněných osob s provedením dražby svůj souhlas formou písemného prohlášení opatřeného jejím úředně ověřeným podpisem a předloženého dražebníkovi nejpozději před podpisem dražební vyhlášky. Tento souhlas může být podmíněn tím, že nejnižší podání nebude nižší než cena v souhlasu uvedená. I bez tohoto souhlasu je dražba přípustná, koná-li se na návrh správce konkursní podstaty, pokud správce konkursní podstaty písemně vyzval oprávněnou osobu k využití jejího předkupního práva nebo práva na přednostní nabytí předmětu dražby a toto právo nebylo včas využito. Koná-li se dražba podle tohoto odstavce, není přípustné stanovit nejnižší podání pod cenu případně uvedenou v kterémkoli ze souhlasů udělených oprávněnými osobami, snížit nejnižší podání ani konat opakovanou dražbu; práva podle § 23 odst. 11 však nejsou dotčena.
V případě, že je daný pozemek veden jako národní přírodní rezervace, má k tomuto pozemku zákonné předkupní právo stát. Před provedením dobrovolné veřejné dražby musí být státu nabídnut tento pozemek ke koupi. Dražit jej je možné jen s písemným souhlasem státu. Výjimkou je situace, kdy se dražba koná na návrh správce konkurzní podstaty, který stát písemně vyzval k uplatnění předkupního práva a předkupní právo nebylo včas využito.
V případě, že nejsou dodrženy podmínky stanovené zákonem, lze se obrátit do 3 měsíců od konání dražby na soud a domáhat se vyslovení neplatnosti dražby.
Doporučuji se písemně obrátit na Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových a upozornit jej na skutečnost, že nebyl uplatněn řádný postup ve věci předkupního práva k pozemku. Dále, v případě, že daný pozemek je národní přírodní rezervací, doporučuji podat žalobu k soudu na vyslovení neplatnosti dražby.