Je nutný souhlas souseda s demolicí stavby?

Soused ovšem s demolicí nesouhlasí a obec „trvá“ na vzájemné shodě. Mám nějaké možnosti, jak tuto situaci řešit? Děkuji, Bořivoj

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě obec jaksi přehlíží stěžejní zásadu „Vlastnictví zavazuje“ (zakotvenou v první řadě v čl. 11/3 Listiny základních práv a svobod), tzn. že vlastník věci odpovídá za její stav, stejně jako za škodu, kterou tato věc svým špatným stavem případně způsobí.

V současné chvíli se Vám nabízí v zásadě 2 varianty řešení:

1/ Veřejnoprávní varianta:
V této věci můžete kontaktovat místně příslušný stavební úřad a upozornit ho na havarijní stav předmětné stodoly (včetně připojení podrobné fotodokumentace).
Stavební úřad je v této souvislosti oprávněn:
- nařídit vlastníku stavby (tedy obci) neodkladné odstranění stavby a zabezpečit její odstranění, jsou-li ohroženy životy osob nebo zvířat tím, že stavba hrozí zřícením (§ 135/1 stavebního zákona), nebo
- nařídit vlastníku stavby provedení nutných zabezpečovacích prací, jestliže stavba svým technickým stavem ohrožuje zdraví a životy osob nebo zvířat a není-li nutné ji neodkladně odstranit dle předchozí odrážky (§ 135/2 stavebního zákona).
Dojde-li na základě Vašeho upozornění stavební úřad k názoru, že hrozí nebezpečí z prodlení, zajistí odstranění stavby nebo nutné zabezpečovací práce (podle předchozích odrážek) stavební úřad prostřednictvím stavebního podnikatele, který je k jejich provedení odborně vybaven.
Dojde-li naopak stavební úřad k názoru, že není zapotřebí provést neodkladné odstranění stavby či nutné zabezpečovací práce, bude oprávněn nařídit obci provedení nezbytných úprav či údržby stavby (§ 137 a § 139 stavebního zákona).
Vyhodnotí-li stavební úřad stavebně-technický stav předmětné stodoly jako natolik závažný, že nebude možné jej zlepšit provedením nezbytných úprav či udržovacích prací, bude oprávněn obci nařídit odstranění této stavby. Dle § 129/1 písm. a) stavebního zákona nařídí stavební úřad odstranění stavby vlastníku takové stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby.
V případě zahájení řízení o nařízení odstranění stavby se s největší pravděpodobností stanete účastníkem tohoto řízení (a to dle § 129/10 stavebního zákona).
Náklady na odstranění stavby nese ten, komu bylo odstranění stavby nařízeno, přičemž tato osoba odpovídá zároveň za škodu, která v souvislosti s odstraňováním stavby vznikla na sousední stavbě nebo pozemku, pokud nebyla způsobena jejich závadným stavem. Náklady nutných zabezpečovacích prací, které je nutno provést pro závadný stav sousední stavby, nese vlastník této stavby (§ 131 stavebního zákona).
Rozhodne-li se obec k dobrovolnému odstranění předmětné stodoly, bude povinna postupovat dle § 128 stavebního zákona, tzn. že bude v zásadě povinna získat povolení stavebního úřadu. V tomto případě je rovněž vhodné vědět, že vlastník stavby je povinen zajistit, aby odstranění stavby bylo provedeno stavebním podnikatelem. Stavbu, která k uskutečnění nevyžaduje stavební povolení, může její vlastník odstranit svépomocí, pokud zajistí provádění stavebního dozoru. U staveb, v nichž je obsažen azbest, zajistí provádění dozoru osobou, která má oprávnění pro odborné vedení provádění stavby podle zvláštního právního předpisu.
Ať už bude obci odstranění předmětné stodoly nařízeno stavebním úřadem nebo učiní-li tak obec dobrovolně na základě povolení stavebního úřadu, budou stavebním úřadem stanoveny podmínky vyplývající z technických požadavků na stavby, podmínky pro archivování dokumentace, popřípadě požadavky k úpravě pozemku po odstranění stavby. Stavební úřad může též uložit vlastníku stavby povinnost předložit návrh technologického postupu prací při odstraňování stavby, včetně nutných opatření k vyloučení, omezení či ke kompenzaci případných negativních důsledků na životní prostředí v okolí stavby (§ 130/1 stavebního zákona).

2/ Soukromoprávní varianta:
Je-li si obec vědoma havarijního stavu předmětné stodoly, přičemž proti tomuto riziku nijak nezakročuje, porušuje svou prevenční povinnost dle § 2900 a § 2901 občanského zákoníku.
Dojde-li ke zřícení předmětné stodoly (či její části) a na Vašem majetku tím vznikne škoda, bude za tuto škodu odpovídat obec. Dle § 2938/1 občanského zákoníku totiž platí, že při zřícení budovy nebo odloučení její části v důsledku vady budovy nebo nedostatečného udržování budovy nahradí její vlastník škodu z toho vzniklou.
Domníváte-li se, že havarijní stav předmětné stodoly představuje pro Vás vážné ohrožení, můžete se ve smyslu § 2903/2 občanského zákoníku obrátit na místně příslušný okresní soud s požadavkem, aby obci uložil vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy.
Bude-li nebezpečí zřícení stodoly hrozit bezprostředně, budete k jejímu odstranění (či k jinému přiměřenému zásahu) oprávněn i svépomocně (§ 14 občanského zákoníku). Tento postup Vám však lze doporučit až jako zcela krajní řešení.

3/ Doporučení:
V každém případě Vám doporučuji zvolit pro řešení Vašeho problému veřejnoprávní variantu (ad 1/ výše), neboť Vám nepřinese v podstatě žádné náklady, příslušné řízení bude vedeno stavebním úřadem (tedy bez nutnosti Vaší aktivity) a zásah stavebního úřadu by měl přijít v relativně krátké době. Naproti tomu občanskoprávní soudní řízení (v rámci soukromoprávní varianty) může trvat poměrně dlouho, přičemž takové řízení bude vyžadovat, abyste aktivně veškerá svá tvrzení prokázal, výsledek takového řízení je pak vždy do určité míry nejistý.