Poškození domu způsobené černou stavbou souseda - vybagrování hlíny bez ohledu na chybějící opěrnou zeď domu ve svahu

Když jsem se začal zajímat, proč tato zeď nebyla vystavěna, zjistil jsem, že soused má polovinu chalupy přistavěnou, avšak bez jakéhokoliv povolení. Toto přiznal i stavební úřad. Při šetření černé stavby došlo k vybrání svahu mezi námi a sousedem bez ohledu, zda bude terén stabilní. Požádal jsem stavební úřad, aby bylo zahájeno řízení o odstranění černé stavby, včetně úpravy terénu, neboť tento je součástí černé stavby. Stavební úřad vydal rozhodnutí o odstranění černé stavby. Soused v zákonné lhůtě požádal o legalizaci černé stavby. Stavební úřad rozhodl, že se stavba bude legalizovat. Poté na základě posudku soudního znalce, rozhodl, že stavba se bude pasportizovat, neboť soudní znalec v posudku uvedl, že černá přístavba je součásti původního objektu již od roku 1882. Ještě před tímto rozhodnutím, oddělil stavební úřad od černé stavby terénní úpravy a výzvou přikázal zjednat nápravu k tomu, aby nedocházelo k sesuvu terénu a to výstavbou opěrné zdi. Já jsem napadl rozhodnutí stavebního úřadu ve věci, že stavba by dle stavebního zákona neměla být pasportizováná, ale měla být legalizována. Poukázal jsem na nepravdivý stavební posudek. Tento posudek v současné době šetří orgány činné trestním řízení. Krajský úřad mi dal za pravdu a vrátil rozhodnutí o pasportizaci stavby zpět stavebnímu úřadu, ve kterém mu uložil nové projednání. Toto pro objasnění. Nyní můj dotaz. Ve výzvě o zjednání nápravy se ukládá mě, dále majiteli zatím nevyřešené černé stavby a dalšímu sousedovi, výstavba opěrné zdi, která bude bránit případnému sesuvu terénu, který by ohrožoval mojí nemovitost. Zeď by měla stát na hranici třech pozemků. Rozhodl jsem se, že si vezmu celou záležitost na starost, jedná se v první řadě o mou nemovitost. Jeden soused prohlásil, že nic stavět nebude a druhý řekl, že jej to nezajímá. Výstavba opěrné zdi by měla být vyřešena do února 2020. Já jsem očekával ve svém odvolání proti pasportizaci černé stavby, že stavební úřad v letošním roce vše vyřeší. Domnívám se, že pokud bude černá stavba legalizována, nikoliv pasportizována, bude muset být součásti legalizace i výstavba opěrné zdi a to v režii majitele černé stavby. Podotýkám, že černou stavbu vystavěl předchozí majitel a soused si ji takto koupil. Vzhledem k tomu, že stavební úřad je liknavý v řešení této záležitosti, může se stát, že nám v únoru nařídí výstavbu zdi. Pokud nedojde k naplnění nařízení, předpokládám, že budeme donuceni pod pokutou tak učinit. Nechci výstavbu provádět sám bez sousedů, kteří by mi měli udělit souhlas, ale ono je to nezajímá, nechci dostat pokutu od stavebního úřadu, že v této věci nejednáme. Dále se domnívám, že zeď by měl stavět soused, který si díky své hlouposti koupil černou stavbu. Prosím jak postupovat v této věci dál abych se vyhnul jakémukoliv postihu? Zda počkat, až mi, či nám, bude nařízeno postavit opěrnou zeď, potom se odvolat se ke krajskému úřadu, potom popřípadě špatného výsledku pro mojí osobu podat žalobu ke KS. Popřípadě, zda již nyní nepožádat soud, aby určil, že terénní úpravy, které vznikly výstavbou černé stavby k této stavbě náleží. Děkuji za Vaši odpověď s úctou Daniel.

ODPOVĚĎ:
Jsem nucen zcela alibisticky konstatovat, že logiku má jak Vaše argumentace, tak současný postup stavebního úřadu.
Je pravdou, že pakliže představuje předmětná terénní úprava tzv. černou stavbu, která byla zřízena při vybudování nepovolené přístavby, měla by být stavebním úřadem řešena v rámci jediného řízení. Na druhou stranu však platí, že pokud je terénní úprava bezpečnostním rizikem pro okolní stavby/pozemky, může být nastalá situace stavebním úřadem řešena odlišně (k tomu více níže).
Především pak platí, že dokud nebude o skutečném charakteru předmětné přístavby rozhodnuto (tzn. dokud nebude určeno, zda se jedná o tzv. černou stavbu či nikoli), nemůže být z Vaší strany účinně argumentováno v tom smyslu, že opěrnou zeď by měl vystavět pouze vlastník tzv. černé stavby.
Jelikož je otázka ne/černé stavby stále otevřená, je stavební úřad oprávněn uložit opatření k nápravě všem ohroženým vlastníkům pozemků/staveb (k tomuto opět více níže).
Je sice logické, aby byla opěrná zeď vybudována tím, kdo ujíždění terénu způsobil (resp. jeho právním nástupcem), neboť však dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, zda se vůbec o černou stavbu jedná, musí být nastalá havarijní situace řešena odlišně.
V dotazu uvádíte, že stavební úřad Vás (a Vaše sousedy) vyzval „ke zjednání nápravy“. V tomto ohledu je důležité, k čemu konkrétně Vás stavební úřad vyzval. V této souvislosti se nabízí v zásadě tři možnosti:
1/ Nutné zabezpečovací práce:
Dle § 135 stavebního zákona je stavební úřad oprávněn nařídit vlastníku stavby provedení nutných zabezpečovacích prací, jestliže stavba svým technickým stavem ohrožuje zdraví a životy osob nebo zvířat, není-li nutné ji neodkladně odstranit.
Hrozí-li nebezpečí z prodlení, zajistí nutné zabezpečovací práce stavební úřad prostřednictvím stavebního podnikatele, který je k jejich provedení odborně vybaven; takovému podnikateli může stavební úřad provedení prací nařídit.
Náklady vynaložené na nutné zabezpečovací práce nese vlastník stavby. Pokud stavební úřad zajistil provedení prací stavebním podnikatelem a vlastník se s tímto podnikatelem nedohodl na úhradě nákladů, uhradí je a na vlastníkovi vymáhá obec, jejíž obecní úřad je stavebním úřadem.
Domnívám se, že stavební úřad tento institut ve Vašem případě nepoužil. Zaprvé se mají nutné zabezpečovací práce vztahovat toliko na stavby (nikoli na terénní úpravy), zadruhé pak slouží tento institut k řešení skutečně závažných případů (kdy jsou ohroženy životy a zdraví lidí či zvířat, kterážto situace ve Vašem případě zajisté nenastala).
2/ Nezbytné úpravy:
Dle § 137/1 písm. b) stavebního zákona může stavební úřad nařídit vlastníku stavby, stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku nezbytné úpravy, jimiž se odstraní (mimo jiné) bezpečnostní závady, přičemž toto ustanovení je přiměřeně použitelné rovněž na terénní úpravy (jak to vyplývá z § 137/2 stavebního zákona).
Nezbytné úpravy může stavební úřad nařídit pouze v případě, že stavba nebo zařízení (resp. terénní úpravy) nejsou postaveny a užívány v souladu s podmínkami danými povolením stavebního úřadu (tzn. jedná-li se o tzv. černou stavbu).
Jsou-li stavba nebo zařízení (resp. terénní úpravy) postaveny a užívány v souladu s podmínkami danými povolením stavebního úřadu (tzn. pokud se o tzv. černou stavbu nejedná), může stavební úřad nařídit nezbytné úpravy jen v případě prokazatelně významného ohrožení a za náhradu újmy, kterou by nařízené úpravy vyvolaly (§ 137/3 stavebního zákona).
Nevyžaduje-li nezbytná úprava, která má být nařízena, projektovou dokumentaci nebo jiné podklady (předpokládám, že to může být případ opěrné zdi), nařídí stavební úřad provedení úpravy a stanoví rozsah, způsob a podmínky jejího provedení (§ 137/4 stavebního zákona).
V případě nařízení provedení nezbytných úprav může (za určitých podmínek) vzniknout dotčenému vlastníkovi stavby/pozemku nárok na stavební příspěvek (od stavebního úřadu). Tuto možnost Vám
proto doporučuji s místně příslušným stavebním úřadem konzultovat (samozřejmě pouze tehdy, bylo-li Vám nařízeno provedení nezbytných úprav dle § 137 stavebního zákona).
3/ Údržba stavby:
Dle § 139 stavebního zákona je stavební úřad oprávněn nařídit vlastníku stavby provedení udržovacích prací na této stavbě. Předpokládám nicméně, že tento institut ve Vašem případě použit nebyl.
Ve Vašem případě je důležité, zda jste byl (spolu s Vašimi sousedy) zatím „pouze“ vyzván k provedení příslušných prací, nebo zda Vám bylo provedení těchto prací již nařízeno. Dle charakteru přípisu, který jste obdržel, byste následně mohl vyčkat buď do vydání příkazu (k provedení prací), anebo do vydání rozhodnutí o uložení pokuty (popř. o vymáhání nákladů za provedení prací stavební firmou).
Vaše procesní obrana bude muset směřovat proti tomu rozhodnutí, které Vám bude ukládat konkrétní povinnost a proti kterému bude rovněž možné procesní obranu vést. Upozorňuji nicméně, že vystavět svou procesní obranu pouze na argumentu, že opěrnou zeď má stavět vlastník tzv. černé stavby, je dosti málo (zejména pak v situaci, kdy nebylo dosud rozhodnuto, zda se vůbec o tzv. černou stavbu jedná a navíc tehdy, kdy je řízení o dodatečném povolení stavby vedeno pouze ohledně přístavby).
Obracet se nyní na krajský soud (jako správní soud) s požadavkem na „připojení“ terénní úpravy k řízení o přístavbě nedoporučuji. V této fázi není krajský soud oprávněn tímto způsobem rozhodovat.
Domníváte-li se, že předmětná terénní úprava je rovněž tzv. černou stavbou, přičemž stavební úřad se jí tímto způsobem nezabývá (jelikož řízení o ní oddělil), můžete se v současné chvíli obrátit na místně příslušný stavební úřad s podnětem na zahájení řízení o odstranění stavby, a to právě ve věci předmětné terénní úpravy. Takto by měl být stavební úřad donucen začít se zabývat předmětnou terénní úpravou jako nepovolenou stavbou (bude pak již bezpředmětné, zda budou řízení o přístavbě a terénní úpravě spojena či nadále vedena odděleně).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)