Komunitní zahrada u bytového domu - developer dovolil využívat zahradu mateřské školce, děti ničí trávu, náhrada škody na zahradě

Jsou nějaké možnosti, jak zamezit vstup školce na dětské hřiště? Některým vlastníkům školka nevadí, ale někteří nechtějí, aby paní ředitelka vydělávala na něčem, co hradíme všichni. Dále pak paní ředitelka by ráda využívala hřiště právě v časech, které se hodí maminkám z domu a některé děti nechtějí chodit na hřiště, když jsou tam děti ze školky. Právní názory se liší a v NOZ jsme pořádně taky nenašli odpověď, protože prý vlastníkovi nemůžeme upřít využívání společných prostor. Prosím, nevíte, jak by se to dalo řešit? Hygienická stanice mi sdělila, že školka má mít hřiště svoje a nebo využívání jiného smluvně ošetřené, protože hřiště má mít dle legislativy. Nenašla jsem však tu správnou legislativu, kde by se o tom psalo. Předem děkuji za informace. S pozdravem Irena.

ODPOVĚĎ:
Je pravdou, že vlastníkovi (ne) bytové jednotky není možné bránit v užívání společných prostor bytového domu (kam může spadat i spoluvlastněný pozemek – například dětské hřiště). Toto oprávnění vlastníka jednotky se přenáší rovněž na osoby, kterým umožnil jednotku užívat (například na nájemce).
Vámi popsaný problém by mohl být dle mého názoru řešen s využitím § 1176 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. “
Výše citované ustanovení umožňuje SVJ zakotvit „pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí“. Touto cestou se může vydat i Vaše SVJ, tzn. může přijmout dokument, kterým stanoví, jakým způsobem, popř. v jakých časech apod. může být konkrétní společný prostor (zde dětské hřiště) užíván (de facto se bude jednat o běžný provozní řád, což není v případě dětských hřišť ničím neobvyklým). Je samozřejmě důležité, aby nebyl tento provozní řád diskriminační, resp. aby některé vlastníky nedůvodně neomezoval – mělo by jít o nastavení takových pravidel, která by umožňovala užívat dětské hřiště mateřské školce a ostatním obyvatelům bytového domu odděleně apod.
Právní úpravou, o které jste byla informována krajskou hygienickou stanicí, je dle mého názoru vyhláška č. 410/2005 Sb. , která ve svém § 3/1 a 4 zakotvuje základní požadavky na zahrady/hřiště) a obecně zeleň) užívané mateřskými školami:
„Nezastavěná plocha pozemku pro zařízení pro výchovu a vzdělávání a provozoven pro výchovu a vzdělávání určená pro pobyt a hry dětí předškolního věku, včetně travnaté plochy, musí činit nejméně 4 m2 na 1 dítě. V zařízeních pro děti vyžadující okamžitou pomoc a ve školských zařízeních pro výkon ústavní nebo ochranné výchovy musí činit nezastavěná plocha pozemku určená pro pobyt a hry dětí nejméně 4 m2 na 1 dítě bez ohledu na věk dětí. Pozemek musí být oplocen z důvodu ochrany zdraví a zajištění bezpečnosti dětí.
Při volbě rostlin a dřevin vysazovaných na pozemky určené pro zařízení pro výchovu a vzdělávání a provozovny pro výchovu a vzdělávání musí být zohledněna ochrana zdraví dětí a žáků. Dřeviny nesmí způsobit snížení parametrů denního osvětlení ve výukových a pobytových místnostech pod požadovaný limit. Vzdálenost sázené dřeviny od obvodové zdi budov musí být stejná, jako je její předpokládaná maximální výška. Vysazené rostliny, travnaté plochy a dřeviny musí být řádně udržovány. Pro údržbu musí být užívána voda alespoň I. třídy jakosti odpovídající české technické normě upravující jakost vody pro závlahu. “
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 410/2005 Sb. , o hygienických požadavcích na prostory a provoz zařízení a provozoven pro výchovu a vzdělávání dětí a mladistvých