Odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí - nemovitost v exekuci

ODPOVĚĎ:
1/ Porušení smlouvy o smlouvě budoucí:
Při řešení otázky, zda prodávající, resp. budoucí prodávající porušil některou ze svých smluvních povinností, by bylo nezbytné se seznámit s textem předmětné smlouvy o smlouvě budoucí.
Pokud se však ve Vámi popsaném případě jedná o „standardní“ smlouvu o smlouvě budoucí (jejímž předmětem je závazek budoucího prodávajícího na výzvu budoucího kupujícího, či v jiné sjednané lhůtě, s ním uzavřít kupní smlouvu), nemusí vedení exekuce na předmětnou nemovitou věc představovat nepřekonatelný problém.
V první řadě je nezbytné si uvědomit, že přestože je po zahájení exekuce povinnému (zde budoucímu prodávajícímu) v zásadě zakázáno jakkoli disponovat se svým majetkem (§ 44a/1 exekučního řádu), je za určitých podmínek možné, aby povinný některou část svého majetku prodal i v průběhu exekučního řízení.
Konkrétně dle § 44a/4 exekučního řádu může povinný s písemným souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů k úhradě vymáhané pohledávky (a dalších s tím souvisejících pohledávek) zpeněžit majetek nebo jednotlivé součásti majetku, nejsou-li postiženy jinou exekucí, nejméně však za obvyklou cenu zjištěnou na základě znaleckého posudku splatnou při podpisu smlouvy k rukám exekutora.
Je tedy možné, aby Vám budoucí prodávající prodal svou nemovitost, musí s tím však předem souhlasit exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé. Nemovitost pak musí být prodána za obvyklou cenu (dle znaleckého posudku), přičemž kupní cena musí být uhrazena při podpisu kupní smlouvy k rukám exekutora.
Je rovněž možné, aby se budoucí prodávající obrátil na exekutora s žádostí o vynětí některé části svého majetku ze zákazu dle § 44a/1 exekučního řádu). Exekutor povinnému tuto výjimku udělí, pokud povinný zároveň doloží, že jeho zbývající majetek zjevně a nepochybně postačuje k uhrazení vymáhané pohledávky včetně nákladů oprávněného a nákladů exekuce (§ 44a/3 exekučního řádu).
V tomto ohledu je však samozřejmě velmi důležité, jakým způsobem je ve Vámi popsaném případě exekuce vlastně vedena.

2/ Odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí:
Pokud se budoucí prodávající ve smlouvě o smlouvě budoucí zavázal s Vámi v určité lhůtě uzavřít kupní smlouvu a se splněním této povinnosti se nachází v prodlení (v důsledku nemožnosti disponovat v rámci exekučního řízení se svým majetkem), je skutečně možné uvažovat o porušení jeho smluvní povinnosti, které Vás opravňuje k odstoupení od smlouvy.
V obecné rovině dle § 2001 občanského zákoníku platí, že od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany (v tomto ohledu z dotazu nevyplývá, zda jsou podmínky pro odstoupení zakotveny přímo ve smlouvě o smlouvě budoucí), nebo stanoví-li tak zákon.
Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není (§ 2002/1 občanského zákoníku). Dle znění dotazu předpokládám, že prodlení s uzavřením kupní smlouvy je ve Vašem případě spíše možné považovat za podstatné porušení smlouvy o smlouvě budoucí, tzn. že k odstoupení od smlouvy jste oprávněna.
Odstoupení od smlouvy (které je vždy reakcí na porušení smlouvy druhou smluvní stranou) nemůže být stiženo žádnou smluvní sankcí.
Dle § 1788/2 občanského zákoníku dále platí, že změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou. Vzhledem k tomu, že ke změně okolností v tomto případě došlo zaviněním budoucího prodávajícího, není vyloučeno, abyste se (v případě neuzavření smlouvy) po něm domáhala náhrady škody (pokud Vám ovšem nějaká škoda vznikne).
Závěrem této části odpovědi však zdůrazňuji, že pro provedení důkladnější právní analýzy Vámi popsaného případu by bylo nezbytné seznámit se podrobně s textem Vámi uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, stejně jako se seznámit s podrobnostmi vedené exekuce. V této souvislosti můžete využít např. služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz

3/ Podpis smlouvy v různé dny:
Skutečnost, že smlouva o smlouvě budoucí byla jednotlivými smluvními stranami podepsána v různé dny, nemá na její platnost žádný vliv.