Byty v pronájmu bytovému družstvu a výměna oken - kdo platí výměnu, majitel, družstvo nebo nájemci, nájemníci?

Uživatelé bytů nám nic neplatí a my nemáme právo tyto bytové jednotky pronajímat. Nyní po nás, jako vlastnících domu, požadují uživatelé bytů výměnu střešních oken, která jsou již ve špatném stavu. Podotýkám, že tato střešní okna vznikla až vestavbou bytů do domu (nejedná se o společné části výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce domu). Kdo má výměnu oken hradit, případně jakou měrou se na nákladech výměny mají podílet vlastníci domu a jakou měrou stavební bytové družstvo SBD, případně uživatelé bytů? Děkuji, Filip

ODPOVĚĎ:
Z dotazu bohužel nevyplývá, co je podstatou věcného břemene (dle současné terminologie služebnosti), které svědčí stavebnímu bytovému družstvu, tzn. zda je toto věcné břemeno služebností užívacího práva či služebností požívacího práva (k tomu více níže), což má na řešení případu podstatný vliv.
V obecné rovině dle § 1263 občanského zákoníku platí, že oprávněná osoba (zde stavební bytové družstvo) nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena (zde bytů). Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen (což však ve Vašem případě, jak předpokládám, neplatí), je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. V případě věcného břemene, které se týká užívání bytů však občanský zákoník obsahuje speciální úpravu (které se věnuji níže), toto obecné pravidlo se proto neaplikuje.
Přestože to z dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že věcné břemeno, resp. služebnost, je ve prospěch stavebního bytového družstva zřízeno jako služebnost bytu. V tomto ohledu je podstatný § 1297 občanského zákoníku, dle něhož platí, že je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Sousloví „má se za to“ značí tzv. vyvratitelnou právní domněnku, tzn. že služebnost bytu se považuje za služebnost užívání, není-li prokázán opak.
V tomto ohledu je proto podstatné, zda lze věcné břemeno, které svědčí stavebnímu bytovému družstvu, kvalifikovat spíše jako služebnost užívacího práva, nebo spíše jako služebnost požívacího práva.
Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti (§ 1283 občanského zákoníku).
Služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci (§ 1285 občanského zákoníku).
Je tedy důležité, zda je předmětem věcného břemene „prosté“ užívání předmětných bytů stavebním bytovým družstvem, nebo je-li stavební bytové družstvo např. oprávněno předmětné byty pronajímat (takto získané nájemné je užitkem z bytu a jednalo by se tudíž o služebnost požívacího práva). Na tomto místě je nezbytné zohlednit také skutečnost, zda jsou obyvatelé předmětných bytů členy stavebního bytového družstva (a hradí pouze zálohy na tzv. energie), nebo jedná-li se o „běžné“ nájemníky (kteří stavebnímu bytovému družstvu hradí i nájemné).
Dospějete-li k závěru, že věcné břemeno je ve Vašem případě služebností užívacího práva, bude pro zodpovězení Vašeho dotazu podstatný § 1284 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že vlastníku věci (tedy Vám) náležejí všechny užitky, které může brát bez zkrácení práva uživatele (stavebního bytového družstva). Vlastník však nese všechny její závady a musí věc udržovat v dobrém stavu. Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit.
V tomto případě jste tedy k úhradě výměny oken povinen Vy. Je však zároveň nezbytné mít na zřeteli poslední větu § 1284 občanského zákoníku, která zní: „Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit. “. Ve Vašem případě předpokládám, že při obývání předmětných bytů jinými osobami Vám, jako vlastníkům bytového domu, z těchto bytů neplyne prakticky žádný užitek (tzn. že současně s obyvateli předmětných bytů nemůžete tyto byty zároveň jinak užívat). V takovém případě je uživatel (tedy stavební bytové družstvo) povinen se na nesení nákladů oprav (např. tedy výměny oken) spolupodílet, a to ve výši, která odpovídá rozdílu mezi Vaším užitkem z užívání bytů (který je však, jak předpokládám, nulový) a skutečnými náklady oprav (je tedy možné dospět k závěru, že stavební bytové družstvo je povinno nést náklady výměny oken téměř ve stoprocentní výši, při zohlednění skutečnosti, že výměnou oken dochází samozřejmě ke zhodnocení Vašeho majetku).
Dospějete-li naopak k závěru, že věcné břemeno odpovídá služebnosti požívacího práva, budou podstatná tato ustanovení občanského zákoníku:
- § 1288 občanského zákoníku, dle něhož platí, že poživatel (zde stavební bytové družstvo) udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám;
- § 1289/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že vlastník (zde Vy) může po upozornění poživatele provést na svůj náklad stavební práce, jejichž nutnost vyvolaly náhoda nebo stáří stavby; v takovém případě poživatel zaplatí vlastníku úplatu stanovenou podle míry, jakým se požívání zlepšilo.
V případě služebnosti požívacího práva lze tedy uzavřít, že stavební bytové družstvo je povinno nést obvyklé náklady na udržovací práce, a to včetně nákladů na obnovu bytů (v tomto ohledu je samozřejmě otázkou, zda lze výměnu oken považovat ještě za udržovací práce). I v případě, kdy by byla výměna oken hrazena Vámi by však bylo možné požadovat po stavebním bytovém družstvu příspěvek na takto vzniklé náklady, a to s ohledem na skutečnost, že výměnou oken dojde bezpochyby ke zlepšení požívání bytů (např. v důsledku lepší izolace spojené s úsporou nákladů na vytápění).