Služebnost na jedinou příjezdovou cestu nebylo zaneseno do katastru nemovitostí při proforma prodeji - co dělat?

Pokud se s majiteli jediné cesty nedohodneme na VB, jaké máme možnosti a šance. Děkuji, Jana

ODPOVĚĎ:
Co se týče věcného břemene neboli nově služebnosti cesty a stezky přes jiný pozemek, které nebylo nikdy využito, lze považovat toto oprávnění za promlčené. Podle starého i nového občanského zákoníku platilo a platí, že pokud osoba oprávněna z věcného břemene (služebnosti) nevykonává po dobu 10 let své právo, tak dochází k jejímu promlčení. Tedy k promlčení dochází ve chvíli, kdy osoba, která je z věcného břemene oprávněna, ho 10 let nevyužívá. Takové promlčení však musí oprávněný nebo povinný z věcného břemene namítnout. Žádný soudní ani správní orgán tyto skutečnosti nezjišťuje sám ze své iniciativy.
Není-li služebnost (věcné břemeno) ohledně věci zapsané ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) zapsána do tohoto seznamu, tzn. , není podán návrh na vklad služebnosti do KN, tak služebnost bez provedení zápisu do katastru nemovitosti vůbec nevznikla.
Na druhé straně pokud vlastník cesty 10 let nepřetržitě trpěl průchod a průjezd po jeho cestě, lze se domáhat vydržení práva cesty a stezky jako služebnosti.
Zde bude záležet na vlastníkovi jediné cesty, zda uzná, že došlo k vydržení služebnosti cesty a stezky a na základě dohody dojde k zápisu této služebnosti do katastru nemovitosti. Pokud vlastník příjezdové cesty odmítne a neudělí svůj souhlas se zápisem služebnosti do KN, můžete svůj nárok společně s ostatními vlastníky, kteří používali příjezdovou cestu uplatnit u soudu.

Další možností, pokud lze ve Vašem případě hovořit o příjezdové cestě jako veřejně přístupné účelové komunikaci, je obrátit se na obecný úřad, resp. jeho silniční správní úřad. Ze zákona o pozemních komunikacích (ust. § 2 a ust. § 7 tohoto zákona) a dosavadních soudních rozhodnutí lze dovodit čtyři znaky, při jejichž naplnění se jedná o veřejnou účelovou komunikaci:
•    patrnost stálé cesty v terénu,
•    cesta slouží jako přístup či příjezd k jednotlivým nemovitostem nebo k obhospodařování zemědělských či lesních pozemků,
•    vlastník pozemku projevil souhlas s veřejným užíváním cesty (písemně, ústně, či dokonce pouze mlčky udělený souhlas zavazuje i pozdější vlastníky cesty) ; případně jde o cestu veřejně užívanou od nepaměti,
•    cesta je nezbytná pro napojení nebo obsluhu nemovitostí, k nimž vede (tzv. nutná komunikační potřeba).
Účelová komunikace vzniká naplněním těchto znaků, nevydává se žádné správní rozhodnutí. Existenci, či neexistenci účelové komunikace nijak neovlivňuje stav zapsaný v katastru nemovitostí, vždy se vychází z faktické situace.
Vyvstane-li spor o existenci účelové komunikace, který ještě nepřerostl v její faktické ničení či přehrazení (tedy ve svévoli vlastníka), může se vlastník cesty nebo její uživatelé (majitelé napojených nemovitostí) obrátit na obecní úřad se žádostí o vydání rozhodnutí. Obecní úřad rozhodne podle § 142 správního řádu, zda jde o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, či nikoliv (vydá tzv. deklaratorní rozhodnutí).
Za účelovou komunikaci se dle ust. § 7 zákona o pozemních komunikacích považuje pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Příslušný silniční správní úřad může na žádost vlastníka účelové komunikace a po projednání s příslušným orgánem Policie České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka.
Pro veřejně přístupnou účelovou komunikaci platí právo obecného užívání. Pro obecné užívání, tedy nevýlučné užívání statku odpovídající jeho určení, je charakteristické, že oprávnění k takovému užívání vzniká předem neurčenému okruhu uživatelů, tedy nejde o soukromá práva konkrétních osob k věci cizí (věcná břemena), a vzniká přímo ze zákona. Tedy v takovém případě není ani třeba k uvedené účelové komunikaci zřizovat služebnost stezky a cesty. Toto oprávnění svědčí každému uživateli jakékoli veřejné cesty, tedy i veřejně přístupné účelové komunikace, byť se taková komunikace, pokud je z hlediska občanského práva samostatnou věcí, nebo pozemek, k němuž v opačném případě náleží, nachází v soukromém vlastnictví.
Jednalo-li by se ve Vašem případě o příjezdovou cestu jako veřejně přístupnou účelovou komunikaci nebylo by zřízení služebnosti stezky a cesty nutné, neboť jste oprávněna stejně jako ostatní sousedé užívat tuto účelovou komunikaci bezplatně přímo ze zákona.