Kanalizace na cizím pozemku (dříve obecní) bez věcného břemene - může nový majitel kanalizaci odstranit?

Obec asi 2 měsíce zpět tento pozemek prodala a nová majitelka tvrdí, že ve smlouvě věcné břemeno zapsané nemá, tudíž se chce na naši přípojku připojit. Následně začala vyhrožovat, že pokud jí nedovolím se připojit, zažádá soudně o odstranění přípojky z jejího pozemku, protože jelikož není v katastru ani v její smlouvě uvedeno věcné břemeno, může si v podstatě s přípojkou dělat co chce bez ohledu na to, že mám z dřívější doby smlouvu a platil jsem ji na vlastní náklady.   Řešil jsem již situaci s právníkem specializujícím se na stavební právo. Právník mi poradil, že i kdyby nový majitel požádal soud o odstranění přípojky, nemyslí si, že by spor vyhrál, vzhledem ke smlouvě a ostatním dokumentům o přípojce. Poradil mi, abych tedy na základě smlouvy šel na katastr zapsat věcné břemeno a dále se s novou majitelkou pokusil domluvit. Jenže na katastru mi pracovnice začala tvrdit, že ani na základě smluv a dokumentů, co již na katastru mají v evidenci, věcné břemeno na pozemek nezapíše, protože už nepatří obci, ale novému majiteli. Prý, že kdybych přišel pár měsíců zpět, kdy pozemek ještě obci patřil, zapsala by ho tam. Můžeme mi poradit, kdo má v této věci pravdu a jak dále záležitost řešit? Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Prohlášení nové majitelky pozemku o tom, že s přípojkou si může dělat, co chce, je samozřejmě pomýlené. Přestože je přípojka uložena v jejím pozemku, jedná se o Vaší stavbu, jak to výslovně vyplývá z § 509 občanského zákoníku:
„Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku ...“
Co se týče informace, kterou jste získal od katastrálního úřadu, obávám se, že katastrální úřad má naprostou pravdu, tzn. že služebnost (věcné břemeno) k sousednímu pozemku zapsat již nelze, a to právě z toho důvodu, že došlo ke změně vlastnictví tohoto pozemku.
Dle § 1262/1 občanského zákoníku platí, že:
„Zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu …“
Pokud byste tedy podal na katastrální úřad návrh na vklad služebnosti zatěžující sousední pozemek, byl by katastrální úřad povinen zkoumat, kdo je účastníkem tohoto řízení. V tomto okamžiku by pak katastrální úřad nutně musel odhalit nesoulad v osobách, kdy na místě vlastníka zatíženého pozemku již nefiguruje obec (jak je to uvedeno ve smlouvě), nýbrž sousedka (tedy subjekt zcela odlišný). Již jen z tohoto důvodu by katastrální úřad nebyl oprávněn služebnost zapsat, jelikož není dost dobře možné vložit do katastru nemovitostí (s účinností ke dni podání návrhu) věcné právo (služebnost), když smlouva byla uzavřena někým, kdo v den podání návrhu na vklad již není vlastníkem předmětného pozemku.
Nedojde-li mezi Vámi a sousedkou k dohodě, bude Vaše současná situace prakticky neřešitelná. Vaše sousedka nebude oprávněna odstranit přípojku ze svého pozemku svépomocí, Vy budete naproti tomu vlastnit stavbu, jejíž přítomnost v cizím pozemku není opřena o žádný právní titul.
Dospěl-li by Váš spor se sousedkou do soudní fáze, byli byste soudem zajisté směřováni především k uzavření smíru (jelikož je neekonomické, aby byla přípojka ze sousedního pozemku odstraněna). Tento smír by měl mít v ideálním případě podobu uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě (§ 1260, § 1267 a § 1268 občanského zákoníku).
Navrhuji Vám proto pokusit se se sousedkou dohodnout. Kontaktujte vlastníka (provozovatele) kanalizace s dotazem, zda by souhlasil s připojením sousedky na Vaší kanalizační přípojku. Pakliže by to možné bylo, můžete se sousedkou uzavřít jednoduchý obchod – sousedka s Vámi podepíše smlouvu o zřízení služebnosti inženýrské sítě (která musí být vložena do katastru nemovitostí), Vy na oplátku budete souhlasit s jejím připojením na Vaší kanalizační přípojku.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník