Chalupa bez příjezdové cesty - jak zajistit věcné břemeno cesty ze zákona?

A zbylých cca 180 m cesty vede přes parcelu 399/12 ve vlastnictví dalšího majitele. Na této cestě babička s dědou nikdy neměli žádné břemeno užívání. Kdysi to fungovalo vše na ústních dohodách. Teď je situace trochu jiná. Kdysi mi jedna právnička říkala, že existuje nějaké "vyžité nebo využívané právo", ale jak dalece je to pravda nevím a ani nevím jak je to pak vymahatelné. Každopádně bych se chtěl zeptat, pokud se s majiteli nedomluvím na věcném břemeni užívání, jaké jsou možnosti? Po odkoupení bych chtěl chalupu zrekonstruovat a pronajímat, nemile by mě překvapilo, kdyby závistí mi jeden z majitelů odmítl přístup třeba. Co byste mi prosím poradili jak postupovat? Jiný přístup tam zatím vyřešený není. V příloze zasílám ilustraci cesty. Děkuji za odpověď. S pozdravem Milan.

ODPOVĚĎ:
Beboť Vámi zmiňovaná polní cesta je (částečně) vlastnictvím fyzických osob, jedná se o účelovou komunikaci (jelikož dle § 9/1 zákona o pozemních komunikacích mohou fyzické osoby vlastnit pouze účelové komunikace).
Ve Vámi popsaném případě je podstatné, o jaký typ účelové komunikace se v případě předmětné polní cesty jedná. Účelové komunikace se totiž dělí do dvou základních skupin, a to na účelové komunikace veřejně přístupné a veřejně nepřístupné. Konkrétně dle § 7/1 zákona o pozemních komunikacích platí, že:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků …
Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad. “
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu), který by měl být schopen Vám říci, zda se v případě této polní cesty jedná o veřejně přístupnou či veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci.
Vyjde-li najevo, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci (na což ze znění Vašeho dotazu spíše usuzuji), bude Váš problém v podstatě vyřešen. Každá veřejně přístupná účelová komunikace totiž podléhá tzv. právu obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
V tomto případě by tedy byli vlastníci veřejně přístupné účelové komunikace (ať už se jedná o obec či o fyzické osoby) povinni strpět bezplatné užívání polní cesty, a to kýmkoli. Zároveň by nebyli oprávněni v tomto užívání komukoli bránit (v opačném případě by se mohli dopustit přestupku).
Na tomto místě se sluší doplnit, že vlastník veřejně přístupné účelové komunikace může požádat o úpravu či omezení veřejného přístupu na jím vlastněnou účelovou komunikaci. K tomu však musí být splněny poměrně přísné podmínky uvedené v § 7/1 zákona o pozemních komunikacích:
„Příslušný silniční správní úřad obecního úřadu obce s rozšířenou působností může na žádost vlastníka účelové komunikace a po projednání s Policií České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka. “
Vyjde-li najevo, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, nebude nutné, abyste s vlastníky polní cesty smluvně zakládal služebnost (věcné břemeno), neboť k bezplatnému užívání této polní cesty budete oprávněn ze zákona (stejně jako kdokoli jiný).
Ukáže-li se naopak, že předmětná polní cesta je veřejně nepřístupnou účelovou komunikací, bude nutné, abyste k jejímu užívání získal souhlas jejího vlastníka (resp. všech vlastníků). Toho lze docílit buď ústně (což je ovšem forma takřka neprokazatelná a neskýtající Vám proto přílišnou jistotu), popřípadě můžete s dotyčnými vlastníky uzavřít smlouvu (může se jednat o smlouvu o výprose, o výpůjčce, popřípadě smlouvu nájemní). Nejjistější variantou je pak smluvní zřízení služebnosti (věcného břemene), a to služebnosti stezky a cesty (§ 1274 a § 1276 občanského zákoníku) – smlouvu o zřízení služebnosti (§ 1260/1 občanského zákoníku) bude nutné zapsat do katastru nemovitostí.
Pakliže by se jednalo o veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci a její vlastníci by odmítali Vás na tuto cestu vpustit, mohl byste se soudně domáhat zřízení tzv. práva nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Pro přípravu žaloby a pro zastupování v rámci soudního řízení Vám lze doporučit advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
(a to advokátem, který se zabývá oblastí občanského práva).
Krajním řešením (pakliže by se jednalo o veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci a všechny výše uvedené varianty selhaly) je zahájení vyvlastňovacího řízení, na jehož základě by byla k předmětným pozemkům zřízena služebnost stezky a cesty i proti vůli jejich vlastníků. Konkrétně dle § 170/2 stavebního zákona platí, že:
„Právo k pozemku … lze … omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě. “
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)