Vydržení břemene užívání příjezdové cesty používané 40 let

Majitelé se nepodílí ani finančně ani fyzicky. Věcné břemeno na katastru není zapsáno. Na cestě byla při stavbě domu nainstalována brána a branka pro vjezd. Brána je v místě kde tvoří s ploty ucelený pozemek. Ano je na cizím pozemku. Nyní se brána a branka rozpadá a potřebuje nutně vyměnit za novou. Chtěla jsem již nainstalovat bránu na elektrický pohon. Měla jsem ústní souhlas od jedné majitelky mám na to 4 svědky, kteří byli u našeho rozhovoru. Nyní vše zapřela. Již jsem nechala položit kabel od domu v délce 100m, již je vyrobená brána a branka za skoro 30.000 Kč. Nyní po mě chtějí odstranit kabel a zakazují mi bránu vyměnit. Výrobce brány mi navrhl pohon solární a kabel jim z pozemku odstraním.   Mé dotazy jsou, zda nám může zakázat používat cestu, když se používá již skoro 50 let. Druhý dotaz, zda mi může zakázat výměnu brány za novou a zda mi může zakázat elektrickou bránu poháněnou solárním panelem. Oni bránou také procházejí, když tu náhodou jsou. Za tímto účelem bude přístupné tlačítko na otevření a zavře se po průjezdu. Moc Vám děkuji za ochotu. S přátelským pozdravem Tamara.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Zda nám může zakázat používat cestu?
Na tento Váš dotaz je možné odpovědět z veřejnoprávního i soukromoprávního hlediska. Z pohledu veřejného práva je zřejmé, že se jedná o účelovou komunikaci, jelikož je vlastněna fyzickou osobou (jak to vyplývá z § 9/1 zákona o pozemních komunikacích). Účelové komunikace se dělí do dvou skupin, a to na veřejně přístupné a veřejně nepřístupné. Konkrétně dle § 7 zákona o pozemních komunikacích platí, že:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků …
Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad. “
Ve Vámi popsaném případě je klíčové, zda předmětná příjezdová cesta spadá do kategorie veřejně přístupných či veřejně nepřístupných účelových komunikací. Na tento dotaz by Vám měl odpovědět místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu), který vede evidenci všech pozemních komunikací ve svém obvodu.
Vyjde-li najevo, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, bude podléhat tzv. právu obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
V takovém případě by tedy byl vlastník příjezdové cesty povinen strpět její užívání kýmkoli, a to zcela bezplatně. Pokud by vlastník někomu v užívání této příjezdové cesty bránil, mohl by se dopustit přestupku dle § 42a/1 písm. a) zákona o pozemních komunikacích.
Dozvíte-li se naopak od silničního správního úřadu, že předmětná příjezdová cesta je veřejně nepřístupnou účelovou komunikací, nebude dáno Vaše právo tuto příjezdovou cestu – bez souhlasu jejího vlastníka – užívat. V takovém případě by však bylo možné uvažovat o tom, zda není možné předmětnou příjezdovou cestu užívat ze soukromoprávního titulu (k tomu více níže).
Ze soukromoprávního hlediska je možné na současnou situaci nahlížet tak, že dlouhodobé užívání příjezdové cesty se děje na základě souhlasu jejího vlastníka. Pokud by byl tento souhlas vlastníkem odvolán, mohli byste tvrdit, že právo užívat tuto příjezdovou cestu i nadále Vám svědčí na základě vydržení – tzn. že došlo k vydržení služebnosti stezky a cesty (§ 1089 a násl. občanského zákoníku).
Vaše argumentace týkající se vydržení služebnosti by však mohla být komplikována skutečností, že jste s největší pravděpodobností nebyli v dobré víře – jelikož jste si byli vědomi toho, že žádná služebnost (věcné břemeno) neexistuje. V takovém případě byste však mohli využít institut mimořádného vydržení. Konkrétně dle § 1095 občanského zákoníku platí, že:
„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. “
Dobou dvojnásobně dlouhou je v tomto případě doba dvaceti let (tato podmínka je tedy ve Vámi popsaném případě bez obtíží splněna).
Pakliže by mezi Vámi a vlastníkem příjezdové cesty nedošlo k dohodě o ne/existenci služebnosti (věcného břemene), bylo by nutné se obrátit na soud, který by rozhodl, zda k vydržení služebnosti došlo či nikoli. Pro případnou přípravu žaloby a pro zastupování v rámci soudního řízení Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
2/ Zda mi může zakázat výměnu brány za novou a zda mi může zakázat elektrickou bránu poháněnou solárním panelem?
V tomto případě zní odpověď: Ano, vlastník příjezdové cesty Vám instalaci nové brány zajisté zakázat může (a to bez ohledu na způsob jejího pohonu).
Je nutné si uvědomit (což v dotazu ostatně zmiňujete), že brána má být umístěna na cizím pozemku. Dále je nutné si uvědomit, že brána je ze stavebněprávního hlediska považována za stavbu. Pokud pak tato brána sousedí (resp. má sousedit) s veřejným prostranstvím či veřejně přístupnou pozemní komunikací, je pravděpodobné, že k její instalaci bude nutné získat příslušné přivolení stavebního úřadu.
Chcete-li v této věci nabýt jistoty, doporučuji Vám vše konzultovat s místně příslušným stavebním úřadem – jeho právní názor pro Vás totiž bude určující.
Vyjde-li najevo, že přivolení stavebního úřadu bude zapotřebí, bude zároveň nutné získat od vlastníka příjezdové cesty písemný souhlas (a to v podobě podpisu situačního výkresu), jelikož stavba má být realizována na cizím pozemku (jak to vyplývá z § 184a stavebního zákona).
Závěrem ještě doplňuji, že pakliže by měla být nová brána instalována na cizím pozemku, bylo by nutné vyřešit otázku, kdo se stane jejím vlastníkem (jelikož stavby jsou v zásadě součástí pozemku a náleží tedy vlastníkovi pozemku, na kterém byly vybudovány).
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)