Jak převést nemovitost do vlastnictví OSVČ kvůli odpisům?

Je možné tento majetek dostat do jejího podnikání aniž bychom museli dělat nějaké změny na Listu vlastnictví (přepis domu na ič)? Co je potřeba splnit pro odpisy? Pro úplnost dodám, že na domě vázne zástavní právo Hypoteční banky.

ODPOVĚĎ:
Abyste mohli místo paušálních výdajů z pronájmu domu uplatňovat odpisy (tedy skutečné výdaje) není nutné bytový dům vkládat do podnikání manželky (přesněji zařazovat do obchodního majetku manželky). V případě pronájmu bytového domu, který máte v osobním vlastnictví v SJM, se jedná o příjmy z nájmu podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, v rámci tohoto typu příjmu máte na výběr, zda budete výdaje uplatňovat paušálem nebo skutečně prokázané výdaje, mezi které patří i odpisy majetku. Takže pro uplatňování odpisů není potřeba bytový dům přepisovat na IČ a vkládat do podnikání, i nadále se bude jednat o příjem vykazovaný podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pro změnu uplatňování výdajů z paušálních výdajů na skutečné výdaje (abyste mohli začít uplatňovat odpisy) je nutné provést úpravy základu daně o hodnotu pohledávek, které by při úhradě byly zdanitelným příjmem [s výjimkou pohledávek uvedených v § 24 odst. 2 písm. y) ] za za zdaňovací období předcházející zdaňovacímu období, ve kterém ke změně způsobu uplatňování výdajů došlo. Pokud jste se v např. roce 2020 rozhodli přejít z paušálních výdajů na skutečné výdaje, musíte za rok 2019 zvýšit základ daně o hodnotu pohledávek, které by při úhradě byly zdanitelným příjmem (tzn. podat dodatečné daňové přiznání za rok 2019, kde zvýšíte základ daně o pohledávky, které se vážou k nájmu; pokud dodatečné přiznání za rok 2019 podáte do lhůty, do kdy musíte podat přiznání za rok 2020 nejste v prodlení). Potom budete muset vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. (§ 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů). Zástavní právo banky, které vázne na nemovitosti, nemá na uplatňování odpisů majetku vliv.