Jak se vyhnout daním při placení do fondu oprav

Ad odpisy - dotaz 1:
Jde o byt v bytovém domě postavený a zakoupený v roce 2010. Domnívám se, že bych měla použít odpisovou třídu 5 (nevím přesně proč), tj. v prvním roce 1,4%, v dalších letech 3,4%, celková doba odpisu 30 let. Co bude po 30 letech? Smím přejít opět na paušální výdaje? Příjmy z pronájmu mi naběhly poprvé v roce 2011, tj. za léta 2011, 2012 a 2013 jsem uplatnila výdaje paušálem. Budu-li za rok 2014 poprvé uplatňovat skutečné výdaje, jsem ve 4. odpisovém roce nebo v prvním?

Ad odpisy - Dotaz 2:
Jako druhou nemovitost pronajímám byt v RD, kde sama bydlím. RD byl postaven v roce 1975, přistavěn v roce 1995 a rekonstruován v roce 2008. Příslušné účty by se nechaly dohledat. Mám zde použít též odpisovou třídu 5? Jaká by měla být výchozí cena? Nebo si mám nechat vypracovat posudek? Jestliže bych za rok 2014 poprvé začala uplatňovat odpisy, v jakém odpisovém roce bych byla? Nebo už je dům odepsaný? Jako pronajímatelka připravuji novou nájemní smlouvu. Zjistila jsem průzkumem trhu, že někteří pronajímatelé uvádějí v nájemní smlouvě, že fond oprav je součástí „poplatků a služeb souvisejících s nájmem bytu“. Jiní pronajímatelé zahrnují fond oprav do čistého nájmu, a to buď implicitně (tj. ve smlouvě není uvedeno, z čeho se čistý nájem skládá) nebo explicitně (ve smlouvě je uvedeno, že čistý nájem obsahuje fond oprav, pojištění bytu, apod – aby nájemce viděl, že z čistého nájmu projímatel část peněz odvádí jinam, což může přispět k dobrému vztahu pronajímatel – nájemce).
§ 2247 NOZ (nový občanský zákoník účinný od 1.1.2014) odst. (2) říká:
… Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Fond oprav tedy není jako služba uveden.
§ 2247 NOZ odst. (4) říká:
Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.
Fond oprav by mohl být „další položkou“, ale může být službou?
V různých rozborech NOZ jsem četla, že NOZ poskytuje velkou volnost v ujednáních mezi stranami, kterými je možno upravit nebo změnit ustanovení NOZ, kromě úprav, jež NOZ přímo zakazuje (jako třeba sankce za pozdní platby)
Nyní můj vlastní dotaz:
Je podle zákona přípustné (tj. není právně napadnutelné) ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem, že fond oprav bude součástí „poplatků a služeb souvisejících s nájmem bytu“? Kromě fondu oprav by se mohlo jednat dále i o položky jako pojištění bytu, daň z nemovitosti, odměny výboru, apod. , které jsou z hlediska pronajímatele výdaji vynaloženými na to, aby byt mohl být pronajat a nejsou tedy jeho vlastním příjmem. Přitom nájemci může být v podstatě jedno, jestli je zaplatí jako součást čistého nájmu nebo jako součást „poplatků a služeb souvisejících s nájmem bytu“. Pronajímateli to jedno není.
Otázka, kde má být fond oprav má pro pronajímatele 2 aspekty:
1. Pronajímateli to není jedno z daňového hlediska, pokud své příjmy daní paušálem. Jeho zájmem je mít čistý nájem co nejmenší
2. Nejasnost v této otázce deformuje trh s byty. Zájemci, kteří srovnávají čistý nájem, dávají přednost bytům s nižším vypsaným čistým nájmem.

Jak bych mohla vyhnout placení daní z položky "fond oprav"? Bude-li fond oprav součástí čistého nájmu, platím z toho daň, ať je to ve smlouvě výslovně uvedeno či ne? Bude-li fond oprav výslovně uvedenou součástí služeb, musím z něj též platit daň, jak správně píšete. Budu-li na nájemce mlčky přeúčtovávat fond oprav a ve smlouvě to nebude zmíněno, pak z částky fond oprav nemusím platit daň, zato mu nájemce může odepřít platbu zcela, s poukazem na to, že fond oprav není služba. Budu-li služby nájemci účtovat paušálem, vystavuji se nebezpečí, že na to budu doplácet nebo že nájemce nebude nespokojen při představě, že doplácí on. Děkuji, Soňa

ODPOVĚĎ:
V případě, že si v nájemní smlouvě ujednáte zvláštní platbu do fondu oprav, budete tuto částku muset zdaňovat daní z příjmu, příspěvek do fondu oprav není platbou za služby spotřebovávané nájemcem.

Doporučujeme pouze navýšit nájemné o hodnotu povinného příspěvku do fondu oprav, přičemž to nájemci nemusíte sdělovat. Vše záleží na ujednání smluvních stran, NOZ prosazuje autonomii vůle stran.

Způsob uplatnění výdajů lze libovolně každoročně měnit. Budete-li však přecházet z uplatňování paušálních výdajů na skutečné výdaje (daňovou evidenci), musíte za předcházející období dodanit položky uvedené v § 23 odst. 8 zákona o daních z příjmů. Pokud některé z uvedených položek vykazujete, bude nutné podat dodatečné daňové přiznání, uplynula-li už lhůta pro podání přiznání za předchozí zdaňovací období.

Co se týče odpisů, půjde v obou případech o 5. odpisovou skupinu. Základna pro výpočet odpisů u nemovitostí pořízených do 5 let před zahájením pronájmu je pořizovací cena, u starších nemovitostí musí být vypracován znalecký posudek a nemovitost oceněna ke dni zahájení pronájmu.

V letech od zahájení pronájmu, kdy jste uplatňovala paušální výdaje, byly odpisy zahrnuty v tomto paušálu (tzv. evidenční odpisy). Přejdete-li na skutečné výdaje, budete v odepisování "pokračovat", tj. budete v případě první nemovitosti ve 4. odpisovém roce.

Co se týče fondu oprav, ten není zákonem definovaný. Pokud jde o zálohu na náklady spojené se správou domu a pozemku, není FO službou spojenou s nájmem, a tudíž by příspěvek měl hradit pronajímatel. Pokud jej hradí nájemce, jde o součást čistého nájemného, a tudíž zdanitelný příjem pronajímatele bez ohledu na smluvní úpravu. Nicméně, s ohledem na budoucí vymahatelnost doporučuji částku hrazenou do fondu oprav jako součást nájemného do smlouvy uvést.