Osvobození z daně z nabytí nemovitosti - jak dokázat společné bydlení ve společné domácnosti

Stačí čestné prohlášení? Musím tento důkaz doručit na FÚ nebo to je pouze pro případ, že by platbu urgovali? Pokud daruji 1 spoluvlastnického podílu bytu darovací smlouvou, musíme pak každý zvlášť do závěti uvést, že svou polovinu bytu spolu s autem atd. přenecháváme druhovi? Pokud pozůstalý v bytě žije, má tam trvalé bydliště, je to nutné? Pokud nemáme děti a neexistuje závěť, v případě úmrtí jednoho z druhů dědí dle zákonné posloupnosti jeho rodiče, pokud ještě žijí? Další pak sourozenci a pak jejich děti? Jak předejít případnému napadnutí závěti ze strany pozůstalých, kteří v závěti nebudou uvedeni, ale ze zákona by nárok na dědictví měli? Jde právě o rodiče a sourozence - chci ochránit druha, aby nepřišel o náš společný majetek. Děkuji, Zita

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Souhlas banky:
Přestože v dotazu zmiňujete "břemeno" ve prospěch banky, budu ve své odpovědi předpokládat, že ve prospěch banky bylo zřízeno zástavní právo (neboť tento zajišťovací prostředek je bankami v rámci uzavírání hypotečních smluv běžně používán.
Představuje-li Váš byt zástavu, přičemž banka je zástavním věřitelem (tedy subjektem, který je oprávněn v případě nesplácení hypotéky nechat byt prodat), není možné s tímto bytem právně disponovat, aniž by s tím banka předem vyslovila souhlas. V této souvislosti je nutné si uvědomit, že darováním spoluvlastnického podílu na bytu by se hodnota bytu (jako zástavy) snížila, tzn. že zajištění pohledávky banky by se zhoršilo.
Shora uvedené vyplývá z § 1353 občanského zákoníku, dle něhož platí, že zástavní dlužník (Vy) se zdrží všeho, čím se zástava (byt) zhoršuje na úkor zástavního věřitele (banky). Stane-li se činem zástavního dlužníka dostatečná jistota zástavního věřitele nedostatečnou nebo sníží-li se nedostatečná jistota, zástavní dlužník ji přiměřeně doplní. Předpokládám, že zákaz zcizení (darování či prodeje) bytu (či spoluvlastnického podílu na tomto bytu) bude zakotven rovněž ve Vámi uzavřené hypoteční smlouvě (resp. smlouvě o zřízení zástavního práva).
2/ Osvobození od daně:
Dle § 10/3 písm. c) bodu 2 zákona o daních z příjmů je od této daně osvobozen bezúplatný příjem (tedy např. obdarování) od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Pro doplnění uvádím, že společně hospodařící domácností se pro účely daní z příjmů rozumí společenství fyzických osob, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby (§ 21e/4 zákona o daních z příjmů).
Skutečnost, že se na darování spoluvlastnického podílu na bytu vztahuje ve Vašem případě osvobození od daně z příjmů, není zapotřebí finančnímu úřadu nijak aktivně prokazovat. V případě iniciativy finančního úřadu je vhodné se přímo tohoto úřadu dotázat, jaká forma důkazu bude finančním úřadem považována za dostatečnou (lze si zejména představit čestné prohlášení).
3/ Závěť:
Stane-li se Váš byt předmětem podílového spoluvlastnictví, přičemž bude užíván Vámi oběma (a to ve společně hospodařící domácnosti), nebude mít tato skutečnost žádný vliv na přechod vlastnického práva k tomuto bytu v rámci dědického řízení. Samotný fakt užívání bytu nezakládá dědický nárok a Vaší vůli k přechodu vlastnického práva k bytu na Vašeho druha (po Vaší smrti) je tudíž nezbytné vtělit do závěti.
Shora uvedené je nepřímo potvrzeno i v § 10/2 zákona o evidenci obyvatel, dle něhož platí, že z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu (na jehož adrese je trvalý pobyt veden) ani k vlastníkovi nemovitosti.
4/ Zákonná dědická posloupnost:
Pokud byste nesepsala závěť, bude byt (resp. spoluvlastnický podíl na něm, děděn dle zákonné dědické posloupnosti, která zahrnuje šest dědických tříd. Na tomto místě si dovolím odcitovat příslušná ustanovení občanského zákoníku, v nichž se můžete dočíst, do jakých dědických skupin by Váš druh (jako tzv. spolužijící osoba) spadal:
§ 1635
První třída dědiců
(1) V první třídě dědiců dědí zůstavitelovy děti a jeho manžel, každý z nich stejným dílem.
(2) Nedědí-li některé dítě, nabývají jeho dědický podíl stejným dílem jeho děti; totéž platí o vzdálenějších potomcích téhož předka.
§ 1636
Druhá třída dědiců
(1) Nedědí-li zůstavitelovi potomci, dědí ve druhé třídě manžel, zůstavitelovi rodiče a dále ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a kteří z tohoto důvodu pečovali o společnou domácnost nebo byli odkázáni výživou na zůstavitele.
(2) Dědici druhé třídy dědí stejným dílem, manžel však vždy nejméně polovinu pozůstalosti.
§ 1637
Třetí třída dědiců
(1) Nedědí-li manžel ani žádný z rodičů, dědí ve třetí třídě stejným dílem zůstavitelovi sourozenci a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a kteří z tohoto důvodu pečovali o společnou domácnost nebo byli odkázáni výživou na zůstavitele.
(2) Nedědí-li některý ze sourozenců zůstavitele, nabývají jeho dědický podíl stejným dílem jeho děti.
§ 1638
Čtvrtá třída dědiců
Nedědí-li žádný dědic ve třetí třídě, dědí ve čtvrté třídě stejným dílem prarodiče zůstavitele.
§ 1639
Pátá třída dědiců
(1) Nedědí-li žádný z dědiců čtvrté třídy, dědí v páté třídě jen prarodiče rodičů zůstavitele. Prarodičům zůstavitelova otce připadá polovina dědictví, prarodičům zůstavitelovy matky druhá polovina. Obě dvojice prarodičů se dělí rovným dílem o polovinu, která na ně připadá.
(2) Nedědí-li jednotlivý člen dvojice, připadne uvolněná osmina druhému členu. Nedědí-li dvojice, připadne tato čtvrtina druhé dvojici téže strany. Nedědí-li ani jedna dvojice téže strany, připadá dědictví dvojicím druhé strany ve stejném poměru, v jakém se dělí o polovinu dědictví, která jim připadá přímo.
§ 1640
Šestá třída dědiců
(1) Nedědí-li žádný z dědiců páté třídy, dědí v šesté třídě děti dětí sourozenců zůstavitele a děti prarodičů zůstavitele, každý stejným dílem.
(2) Nedědí-li některé z dětí prarodičů zůstavitele, dědí jeho děti.
5/ Jak předejít napadení závěti:
Napadení platnosti závěti samozřejmě předejít nelze, neboť to bude vždy záležet na rozhodnutí zbývajících pozůstalých. Chcete-li však sepsat závěť tak, aby mohla případnému napadení úspěšně čelit, doporučuji Vám kontaktovat notáře:
http://www.nkcr.cz/index.php?page=notari
a sepsat závěť s jeho pomocí.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů
zákon č. 133/2000 Sb. , o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/