Příjem z pronájmu a odpisy bytu a garáže - zdanění, DPFO, daň z příjmu fyzických osob

1) Z jaké celkové ceny mám ale vycházet - kupní/obvyklé/administrativní nebo ještě nějaké jiné? Resp. jak v tomto případě stanovit cenu vlastního bytu a garáže pro odpis? Oslovený znalec toto bohužel nevěděl a ptal se mě.   Dále, celková měsíční platba za pronájem bytu je fixní a zahrnuje nájem, služby i všechny energie. Vyúčtování skutečných spotřeb s nájemcem nedělám. Dani z příjmu by měl ale podléhat pouze čistý nájem. Od celkové platby tedy budu odečítat všechny mnou zaplacené zálohy za služby a energie.
2) Jak je to ale s přeplatky/nedoplatky, které jsou vyúčtovány dodavatelem až v následujícím roce?
3) V daňovém přiznání uvádím příjmy/výdaje celkově za obě pronajímané nemovitosti nebo odděleně po jednotlivých nemovitostech?
Jde mi o to, že u jedné jsou výdaje poměrně malé, u druhé zase velké.
4) Slyšel jsem, že je možné použít také paušální výdaj na dopravu mým soukromým motorovým vozidlem 4.000,- měsíčně. Jak se uplatňuje (vázáno na nemovitost/vozidlo/osobu...)? Je nutné něco dokládat? Děkuji, Boleslav.

ODPOVĚĎ:
Protože jste nemovitost začal pronajímat ve lhůtě do 5 let od jejího pořízení, tak v případě výpočtu odpisů musíte podle § 29 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, vycházet z pořizovací ceny nemovitosti, kterou je cena kupní. Takže v rámci znaleckého posudku není potřeba majetek oceňovat, ale pouze rozdělit kupní cenu. Budete muset vycházet z kupní ceny. Daň z příjmu bude vypočítána ze základu daně, kterým je rozdíl mezi příjmy a výdaji, defakto ze zisku, ale v daňovém přiznání uvedete celkové příjmy a výdaje. Vše co obdržíte od nájemníka, Váš hrubý příjem z nájmu, se uvede jako příjem z nájmu v daňovém přiznání, zaplacené energie a služby budou spolu s odpisy součástí výdajů. Jelikož jde o jde u energií o "zálohy", tak v daňovém přiznání je potřeba uvést skutečné výdaje na energie na ákladě vyúčtování. V daňovém přiznání uvádíte příjmy a výdaje z nájmu společně za obě nemovitosti, přiznáváte konkrétní druh příjmů - příjmy z nájmu, v daňovém přiznání jsou v jedné kolonce celkové příjmy z nájmů a v jedné kolonce celkový výdaje k příjmům z nájmu, samotné rozdělení na jednotlivé nemovitosti by pak mělo být dohledatelné z údajů a dokadů ve Vaší daňové evidenci. Ano, jde o krácený paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem ve výši 4.000 Kč na vozidlo za měsíc podle § 24 odst. 2 písm. zt) zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů. Paušální výdaj je vázaný na vozidlo, paušální výdaj na dopravu lze uplatnit maximálně na 3 vlastní motorová vozidla. V případě paušálního výdaje na dopravu nemusíte prokazovat, kdy jste konkrétně vozidlo použil, nemusíte evidovat doklady za spotřebu pohonných hmot. Když používáte motorové vozidlo k dosahování příjmů z nájmu, tak stačí, že prohlásíte, že ho používáte, není-li prokázáno jinak. Pokud by třeba finanční úřad zjistil a prokázal Vám, že jste automobil vůbec nepoužil a pouze celou dobu stál v garáži, tak nemáte právou na paušální výdaj za dopravu a vznikne Vám daňový nedoplatek.