Kdy má nájemce nebytových prostor nárok na slevu z nájemného
- Uložil(a): MUDr. Zbyněk Mlčoch (admin)
- Kategorie: Obchodní právo, vztahy, smlouvy
- Zveřejněno: 5. červenec 2010
Nájemní smlouvou jsem si najala nebytový prostor pro zřízení elektroobchodu. Vlastník objektu (fa s.r.o) můj smluvní partner-pronajímatel však nebyl správcem objektu (adresátem plateb nájmu za služby), platby za nájem a platby za nájem služeb jsem proto hradila smluvně dohodnutým způsobem dvěma subjektům na dva rozličné účty dle splátkových kalendářů (daňových dokladů) k nájemní smlouvě, bezhotovostně.
Pronajímatel zcela neočekávaně objekt s nebytovými prostory prodal fyzické osobě - podnikateli (dále jen nový pronajímatel), o prodeji a změně vlastníka, s ujištěním, že všechna ostatní ustanovení zůstávají beze změn, mě informovali dodatkem k původní smlouvě, podpisem dodatku jsem tento fakt vzala na vědomí.
Ve stejné době se v najatém prostoru objevily vážné závady zatékání vody do elektroinstalace, zásuvek, osvětlení a počaly odpadávat promáčené sádrokartonové stropní podhledy do prostoru obchodu. Závady jsem dopisem na adresu nového vlastníka - pronajímatele nahlásila a vyzvala jsem jej k rychlému jednání o řešení nastalé situace a k dohodě o odstranění všech závad, včetně prodejem neplatných ustanovení původní nájemní smlouvy.
Týden na to jsem byla upozorněna, na nejasné vlastnictví tohoto objektu s probíhajícím soudním sporem o určení neplatnosti kupní smlouvy a o předběžném opatření soudu v této věci, správkyní konkurzní podstaty.
Krátce na to mě navštívil údajný zástupce nového pronajímatele. Požadoval dvojí platbu nájmu a neoprávněně i dvojí platby za služby, přesto, že tato platba náleží smluvně správci objektu k jehož změně žádným dodatkem smlouvy nikdy nedošlo, a to v hotovosti tedy v rozporu s nájemní smlouvou.Na vyzvání mi nepředložil žádné doklady ani identifikační, odmítla jsem proto zaplatit, s tím, že změny nájemní smlouvy tohoto charakteru nebyly smluvně dohodnutým způsobem provedeny a ještě prostory vykazují závady, jenž jsem mu ukázala. Opakovaně jsem jej požádala o zajištění setkání s pronajímatelem k řešení situace do 15-ti dnů. Celému jednání byla přítomna svědkyně.
Nový pronajímatel-vlastník objektu vstupem do práv původního pronajímatele, převzal i ze smluvního závazku plynoucí povinnosti: nahradit, změnit prodejem neplatná ustanovení původní nájemní smlouvy za právně relevantní, způsobem dohodnutým v nájemní smlouvě (dodatkem se souhlasem druhé smluvní strany). Povinné náležitosti nájemní smlouvy určuje i § 3. odst.3 zákona 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor.
Nový pronajímatel tyto povinnosti neplnil od prodeje objektu a změny pronajímatele neplatný způsob plateb nájmu, splatnost, způsob plateb nájmu služeb, výši a splatnost žádným dodatkem smlouvy nezměnil .
Od prodeje objektu smlouva tyto platné náležitosti smlouvy již neobsahovala, z tohoto důvodu dle § 3 odst.4 zák.116/1990 Sb. je nájemní smlouva chybou pronajímatele neplatná.
Hrubě porušil i další povinnost pronajímatele, neodstranil výše popsané závady, které mi bránily najaté prostory užívat způsobem dohodnutým a pro účel na nějž byly najaty nájemní smlouvou, povinnosti pronajímatele plynoucí nejen z nájemní smlouvy, ale i zákonů 116/1990 Sb. a 40/1964 Sb. upravující smluvní nájemní vztah nad rámec nájemní smlouvy.
Z výše uvedených důvodů jsem přípisem ukončila činnost v nebytovém prostoru najatém původní smlouvou a opustila jsem jej a v souladu s § 673 zák. 40/1964 Sb. jsem nezaplatila pronajímateli plnění (nájem).
Můj výpovědní přípis pronajímatel účelově nepřevzal v místě trvalého pobytu a podnikání a to ani opakovaně i přes v nájemní smlouvě dohodnutou fikci doručení, přípis zpochybňuje a ukončení neuznal.
Pronajímatel vyčkával a za 4 měsíce mi poslal neplatnou výpověď z pozice nájemce nemovitosti s nebytovým prostorem a výzvu k zaplacení navýšeného o vyčkávací dobu, celkem sedm měsíčních nájmů, což jsem odmítla.
Za 3/4 roku podal žalobu na tuto částku s 3,5% úrokem z prodlení za každý započatý měsíc s příslušenstvím do zaplacení.
Je nárok žalobce-pronajímatele, na plnění nájemce z nájemní smlouvy, za těchto okolností oprávněný i přes jeho neplnění a hrubé porušení povinností pronajímatele vyplývajících z této nájemní smlouvy a souvisejících zákonů?
Děkuji za odpověď, Marie.
Ve stejné době se v najatém prostoru objevily vážné závady zatékání vody do elektroinstalace, zásuvek, osvětlení a počaly odpadávat promáčené sádrokartonové stropní podhledy do prostoru obchodu. Závady jsem dopisem na adresu nového vlastníka - pronajímatele nahlásila a vyzvala jsem jej k rychlému jednání o řešení nastalé situace a k dohodě o odstranění všech závad, včetně prodejem neplatných ustanovení původní nájemní smlouvy.
Týden na to jsem byla upozorněna, na nejasné vlastnictví tohoto objektu s probíhajícím soudním sporem o určení neplatnosti kupní smlouvy a o předběžném opatření soudu v této věci, správkyní konkurzní podstaty.
Krátce na to mě navštívil údajný zástupce nového pronajímatele. Požadoval dvojí platbu nájmu a neoprávněně i dvojí platby za služby, přesto, že tato platba náleží smluvně správci objektu k jehož změně žádným dodatkem smlouvy nikdy nedošlo, a to v hotovosti tedy v rozporu s nájemní smlouvou.Na vyzvání mi nepředložil žádné doklady ani identifikační, odmítla jsem proto zaplatit, s tím, že změny nájemní smlouvy tohoto charakteru nebyly smluvně dohodnutým způsobem provedeny a ještě prostory vykazují závady, jenž jsem mu ukázala. Opakovaně jsem jej požádala o zajištění setkání s pronajímatelem k řešení situace do 15-ti dnů. Celému jednání byla přítomna svědkyně.
Nový pronajímatel-vlastník objektu vstupem do práv původního pronajímatele, převzal i ze smluvního závazku plynoucí povinnosti: nahradit, změnit prodejem neplatná ustanovení původní nájemní smlouvy za právně relevantní, způsobem dohodnutým v nájemní smlouvě (dodatkem se souhlasem druhé smluvní strany). Povinné náležitosti nájemní smlouvy určuje i § 3. odst.3 zákona 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor.
Nový pronajímatel tyto povinnosti neplnil od prodeje objektu a změny pronajímatele neplatný způsob plateb nájmu, splatnost, způsob plateb nájmu služeb, výši a splatnost žádným dodatkem smlouvy nezměnil .
Od prodeje objektu smlouva tyto platné náležitosti smlouvy již neobsahovala, z tohoto důvodu dle § 3 odst.4 zák.116/1990 Sb. je nájemní smlouva chybou pronajímatele neplatná.
Hrubě porušil i další povinnost pronajímatele, neodstranil výše popsané závady, které mi bránily najaté prostory užívat způsobem dohodnutým a pro účel na nějž byly najaty nájemní smlouvou, povinnosti pronajímatele plynoucí nejen z nájemní smlouvy, ale i zákonů 116/1990 Sb. a 40/1964 Sb. upravující smluvní nájemní vztah nad rámec nájemní smlouvy.
Z výše uvedených důvodů jsem přípisem ukončila činnost v nebytovém prostoru najatém původní smlouvou a opustila jsem jej a v souladu s § 673 zák. 40/1964 Sb. jsem nezaplatila pronajímateli plnění (nájem).
Můj výpovědní přípis pronajímatel účelově nepřevzal v místě trvalého pobytu a podnikání a to ani opakovaně i přes v nájemní smlouvě dohodnutou fikci doručení, přípis zpochybňuje a ukončení neuznal.
Pronajímatel vyčkával a za 4 měsíce mi poslal neplatnou výpověď z pozice nájemce nemovitosti s nebytovým prostorem a výzvu k zaplacení navýšeného o vyčkávací dobu, celkem sedm měsíčních nájmů, což jsem odmítla.
Za 3/4 roku podal žalobu na tuto částku s 3,5% úrokem z prodlení za každý započatý měsíc s příslušenstvím do zaplacení.
Je nárok žalobce-pronajímatele, na plnění nájemce z nájemní smlouvy, za těchto okolností oprávněný i přes jeho neplnění a hrubé porušení povinností pronajímatele vyplývajících z této nájemní smlouvy a souvisejících zákonů?
Děkuji za odpověď, Marie.
ODPOVĚĎ:
Nájem nebytových prostor upravuje zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Jednoznačně musím říci, že jste neměla povinnost platit nájemné jinak, než jak bylo domluveno ve smlouvě.
Zákon stanoví jednoznačně toto: Může-li nájemce užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajimatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené tímto zákonem, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného. Mohu konstatovat, že jste jistě nemusela platit nájem celý. V případě Vaší výpovědi jsou zákonem dány lhůty. Ta činí tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak; počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.
Proto s ohledem na výše řečené se domnívám, že jistě nemohou vysoudit celou částku, a to právě proto, že Vám náleží sleva na nájmu. Současně jste právní vztah ukončila výpovědí, tzn. poté již nemusíte také platit, ale výše zmíněné tři měsíce nájem stále trval. Otázka je tedy, zda pronajímateli náleží alespoň snížený nájem, za uvedené období. Domnívám se že ano, ale v každém případě jde o nelehký spor, proto využijte služeb advokáta, který bude nejlépe schopen hájit Vaše oprávněné zájmy.
Zákon stanoví jednoznačně toto: Může-li nájemce užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajimatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené tímto zákonem, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného. Mohu konstatovat, že jste jistě nemusela platit nájem celý. V případě Vaší výpovědi jsou zákonem dány lhůty. Ta činí tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak; počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.
Proto s ohledem na výše řečené se domnívám, že jistě nemohou vysoudit celou částku, a to právě proto, že Vám náleží sleva na nájmu. Současně jste právní vztah ukončila výpovědí, tzn. poté již nemusíte také platit, ale výše zmíněné tři měsíce nájem stále trval. Otázka je tedy, zda pronajímateli náleží alespoň snížený nájem, za uvedené období. Domnívám se že ano, ale v každém případě jde o nelehký spor, proto využijte služeb advokáta, který bude nejlépe schopen hájit Vaše oprávněné zájmy.
Nenašli jste odpověď na váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte do 3 dnů. Poradit se s právníkem.