Odpovědnost realitní kanceláře za případné nevydání kupní ceny v úschově RK (úschova od kupujícího)
- Uložil(a): Mgr. Jiří Soukop (právník)
- Kategorie: Obchodní právo, vztahy, smlouvy
- Zveřejněno: 27. srpen 2015
Kupujeme dům, máme již návrh smlouvy a potřebujeme znát odpověď na náš dotaz než smlouvu podepíšeme. Prodávající nám prodává nemovitost přes RK. Předpokládáme, že se s manažerem zná. Požaduje uložit peníze za nemovitost v úschovně RK. I když se zdá vše v pořádku a pan makléř se zdá být solidní, slušný, sympatický člověk, my makléře dané RK ale neznáme.
Víme, že je to i pro nás dobře, když RK peníze uvolní prodávajícímu až po nabytí právní moci vkladu do katastru. A to z důvodů možnosti dodatečně nemovitost ještě prodávajícím zastavit. Bude mít právní váhu dodatek, který chceme vepsat do kupní smlouvy, že bere prodávající NA SEBE ZODPOVĚDNOST, že RK bude cena za prodej prodávajícímu nemovitost vyplacena. Zda z jakéhokoli důvodu se tak nestane, tak že prodávající bude výplatu požadovat po RK a NE po kupujících a to buď dohodou nebo soudně. Můžete nám přesně prosím napsat formu znění dodatku? Prosím ještě o zodpovězení jednoho dotazu. Kupujeme nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, kde není přesně určeno, vyměřeno kdo jakou část pozemku, zahrady využívá, pouze jsou určeny podíly a konkrétní byty. Zajímá nás, když některý z majitelů bude mít exekuci jak se v tomto případě věc řeší, když není přesně určeno čí co je, kromě bytových jednotek? Je toho trochu více na zodpovězení, doufám ale, že jsem dotaz vypsala, vysvětlila srozumitelně a jasně a vy nám budete schopen poradit. Děkuji, Zdenka
ODPOVĚĎ:
Všeobecně je lepší mít úschovu zajištěnu advokátem či notářem neboť ti jsou pro případnou náhradu škody ze zákona pojištěni, narozdíl od RK. RK bude pravděpodobně 3. účastníkem smlouvy, tudíž zakomponovat podobné ustanovení tam nebude problém. Asi bych tam zařadil též ustanovení, dokud nebude na účet RK složena kupní cena, pak není oprávněna podat návrh na vklad do KN. Nejde-li o malé částky, vždy doporučujeme konzultaci textu smlouvy s advokátem.
Stejné platí o podílech spoluvlastníků, je třeba si v katastru zjistit veškeré podíly (ideální podíly na celé NEM) a z výpisu je možno zjistit, zda ten konkrétní podíl je zatížen exekucí či jiným právem. V takovém případě - za předpokladu koupě NEM - přejde dluh z exekuce na Vás. To je potřeba si zanalyzovat, jaká zatížení na NEM jsou a zda je tedy vůbec adekvátní takovou NEM kupovat a za kolik. Odbřebenění nemovitosti se pak děje úhradou předmětných pohledávek věřitelů, kteří mají tuto zajištěnu např. zastaveným podílem na NEM.
Skutečně bych v obou ohledech doporučoval konzultaci s advokátem, kde by byl jednak analyzován návrh smlouvy a jednak by advokát vytáhl z KN veškeré potřebné výpisy a zhodnotil adekvátnost obchodu a zkontroloval konkrétní podíly, jejich zatížení a správnost jejich uvedení ve smlouvě.
Realitky nemusí být vždy zcela seriozní, nehledě na jejich nehorázné odměny za zrpostředkování prodeje, což v tomto případě je ale spíše problém prodávajícího.