Zrušení pronájmu chaty cestovní kanceláři z důvodu vady ohrožující život vzniklé v důsledku vyšší moci

Smlouva s RK má 7-mi měsíční výpověďní lůhtu a cestovní kancelář po mně chce uskutečnit ještě sezónu 2015, protože jsem nepodala výpověď 7 měsíců dopředu. Nechci nikoho ohrozit. Podle mě do smluvního vztahu zasáhla vyšší moc (poryv větru). Děkuji, Naděžda

ODPOVĚĎ:
Dle znění dotazu předpokládám, že platnost předmětné nájemní smlouvy je možné jednostranně ukončit nejpozději 7 měsíců před začátkem letní sezóny, tzn. že v současné době není vypovězení nájemní smlouvy pro rok 2015 již možné (z této skutečnosti budu ve své odpovědi dále vycházet). Odpověď na Váš dotaz pak pracovně rozdělím do 3 částí:

1/ Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce při poškození předmětu nájmu:
V obecné rovině dle § 2205 občanského zákoníku platí, že nájemní smlouva pronajímatele zavazuje:

a/ přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,

b/ udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,

c/ zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

Dle § 2207/1 občanského zákoníku provádí po dobu nájmu běžnou údržbu věci nájemce. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel (není-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného).

Vyskytne-li se v průběhu nájmu na pronajaté věci vada, platí následující základní pravidla:

- Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2208/1 občanského zákoníku).

- Ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci (§ 2210/1 občanského zákoníku).

- Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu (§ 2210/2 občanského zákoníku).

- Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2210/3 občanského zákoníku).

Shora uvedené lze shrnout tak, že základní povinností pronajímatele je udržovat pronajatou věc po celou dobu nájmu v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, tzn. že pronajímatel je zejména povinen provádět vlastním nákladem opravy pronajaté věci. Z důvodu výskytu vad (resp. poškození) pronajaté věci je pak k ukončení nájmu (za splnění shora uvedených podmínek) oprávněn pouze nájemce.

2/ Zánik nájmu:
Dle § 2226 občanského zákoníku platí, že zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí. Zanikne-li věc během doby nájmu zčásti, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného, anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Ve Vámi popsaném případě však nelze pronajatou chatu (přinejmenším nyní) považovat za zaniklou.

Jelikož vážné poškození střechy chaty (které hrozí jejím zřícením) může mít za následek nepoužitelnost chaty k ujednanému účelu, přičemž důvody tohoto stavu nejsou na straně nájemce, je nájemce dle § 2227 občanského zákoníku oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby. V tomto případě (který dle mého názoru odpovídá Vámi popsanému stavu) tedy nedochází k zániku nájmu automaticky, nýbrž nájemce je oprávněn ukončit nájem výpovědí (a to bez výpovědní doby). Rozhodne-li se však nájemce nájem tímto způsobem neukončovat, trvá povinnost pronajímatele k provedení opravy pronajaté věci, a to v takovém rozsahu, aby mohla být pronajatá věc dále nájemcem užívána ke sjednanému účelu. Na okraj pouze doplňuji, že toto pravidlo odpovídá i obecné úpravě zániku závazku pro nemožnost plnění dle § 2006/1 občanského zákoníku.

3/ Odpovědnost za případně vzniklou škodu:
Pokud bude ve Vašem případě nájemce trvat na pokračování nájmu, přičemž nepřistoupíte k opravě střechy chaty a např. v důsledku jejího pádu dojde na straně nájemce ke škodě, budete nájemci (popř. i klientům nájemce) za tuto škodu odpovídat dle § 2913/1 občanského zákoníku. Povinnosti k náhradě škody se budete moci zprostit, prokážete-li, že Vám ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na Vaší vůli. Takovou překážkou však nemůže být překážka, kterou jste dle nájemní smlouvy povinna překonat (dle nájemní smlouvy jste pak mimo jiné povinna provádět opravy pronajaté věci, tzn. že jste povinna překonávat tímto způsobem překážky v plnění Vaší smluvní povinnosti).

V této souvislosti pak stojí za připomenutí rovněž tzv. generální prevenční povinnost, která ukládá každému počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného, vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života (§ 2900 občanského zákoníku).

Na Vámi popsaný případ je pak aplikovatelný zároveň § 2901 občanského zákoníku, dle něhož platí, že vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, má povinnost zakročit na ochranu jiného každý, kdo vytvořil nebezpečnou situaci nebo kdo nad ní má kontrolu, anebo odůvodňuje-li to povaha poměru mezi osobami. Stejnou povinnost má ten, kdo může podle svých možností a schopností snadno odvrátit újmu, o níž ví nebo musí vědět, že hrozící závažností zjevně převyšuje, co je třeba k zákroku vynaložit.

Nebudete-li schopna do začátku letní sezóny opravu střechy chaty provést (a dojde-li tím z Vaší strany k porušení nájemní smlouvy), bude vhodné, abyste na tuto skutečnost s časovým předstihem upozornila nájemce. Dle § 2902 občanského zákoníku totiž platí, že kdo porušil právní povinnost, nebo kdo může a má vědět, že ji poruší, oznámí to bez zbytečného odkladu osobě, které z toho může újma vzniknout, a upozorní ji na možné následky. Splní-li oznamovací povinnost, nemá poškozený (zde nájemce) právo na náhradu té újmy, které mohl po oznámení zabránit.