Prodej zděděného bytu bez realitní kanceláře - rizika
- Uložil(a): Mgr., Bc. Jakub Šťastný (právník)
- Kategorie: Obchodní právo, vztahy, smlouvy
Na co si dát pozor při prodeji bytu bez realitky ještě v dědictví? Stačí si najít realitního právníka nejlépe z realitky? Musí nám ukázat realitní pojištění, aby nám kupní částku skutečně nakonec dal? Co ještě musí mít? A na co si dát pozor? Úschovu peněz řeší kupující ne prodávající, že? Nebo jak pojistit? Jak vysoké penále se může účtovat při odstoupení od smlouvy?
Je rozumné věcné břemeno předkupního práva nebo doživotního užívání s placením účtů a bez možnosti výměny zámků na domek jako pojistka před fiktivním prodejem? Nebo výše uvedené ztíží prodej v hmotné nouzi? Je jiné lepší řešení? Dopis z katastru o novém fiktivním majiteli není dostatečné. Děkuji, Jiří.
ODPOVĚĎ:
V prvé řadě mi není zřejmé, co máte na mysli prodejem v dědictví. Patrně se jedná o prodej Vašeho majetku za života, tj. byt následně nebude předmětem dědického řízení.
Pokud jde o pojištění ohledně výplaty peněz, pak by nebylo nutné. Pokud by Vám peníze nebyly vyplaceny, pak by se tak stalo nejspíše z důvodu spáchání trestného činu, a na toto by se pojištění nevztahovalo.
Kupní smlouvu doporučuji nechat sepsat advokátem, případně ji nechat advokátem zkontrolovat, pokud by ji připravovala strana kupující. Advokát by veškerá rizika ve smlouvě měl ošetřit a upozornit na ně.
Pokud by bylo zaplacení peněz řešeno úschovou, pak využijte pouze úschovu advokáta, notáře nebo banky. Úschovu peněz přes realitní kancelář nedoporučuji. Je na domluvě stran, která z nich bude zajišťovat úschovu, může to být kupující i prodávající.
Penále, resp. smluvní pokuta by měla být přiměřená, zejm. s ohledem na sjednanou kupní cenu a případně na povinnosti, které bude zajišťovat. Takto obecně limit určit nelze. Nicméně smluvní pokuta by při odstoupení od smlouvy náležela té straně, která odstupuje, neboť by nejspíše odstupovala od smlouvy z důvodu porušení smlouvy druhou smluvní stranou. Samotné odstoupení od smlouvy není možné sankcionovat smluvní pokutou.
Bohužel mi není zřejmé, co máte na mysli fiktivním majitelem. Pokud však před prodejem zřídíte věcné břemeno či předkupní právo, pak samozřejmě prodejní cena bude podstatně nižší.
Pokud by šlo o prodej bytu v průběhu dědického řízení, pak tato varianta je možná pouze se souhlasem soudu, který musí být udělen všem dědicům. Tímto postupem se může dědické řízení prodloužit a je otázkou, zda by nebylo vhodnější vyčkat na skončení dědického řízení a následně byt prodat.
► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:
- Věcné břemeno předkupního práva nebo doživotního užívání jako pojistka před fiktivním prodejem bytu, domu, nemovitosti
- Jak zabránit prodeji nemovitosti obdarovaným před smrtí, úmrtím dárce