Prodej lesního pozemku s více zájemci - co když se několik zájemců spojí proti jednomu jednotlivci? (obálková metoda, licitace)

V tom případě nade mnou mají převahu, protože pozemek zaplatí napůl a já jsem proti nim sama. Toto mi připadá nemorální, je možné aby jim organizace pozemek odprodala tímto způsobem? Navíc jeden z nich má na svém pozemku postaven dům, který je katastru veden jako “jiná stavba”, kde trvale bydlí a do lesního pozemku vypouští veškerý odpad, porušuje tedy stanovy osady, je možné namítnout aby takového zájemce z věci vyloučili? Další věc je, že předem vím, že budoucí možní “spolumajitelé” s potřebnými úpravami pozemku nepočítají, přestože jsem jim posudek na schůzi předložila, jejich pozemky jsou nad úrovni lesa a je to nijak neohrožuje. Jak se pak budu domáhat toho abych je donutila ten pozemek zajistit? Organizace pozemek prodává účelově, aby tato odpovědnost nešla za nimi. Jsou povinni uvést do kupní smlouvy stav ve kterém se pozemek při koupi nachází? Navíc můj pozemek je díky tomuto prakticky nepojistitelný vzhledem k rizikům, je toto nějak vymahatelné? Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Je možné, aby jim organizace pozemek odprodala tímto způsobem?
Ano, možné to zajisté je. Žádný právní předpis nezakazuje, aby se o koupi věci – a to v soukromoprávní sféře – ucházeli dva zájemci, kteří se hodlají stát jejími spoluvlastníky.
Organizace by nemohla předmětné pozemky dotyčným sousedům prodat pouze tehdy, pokud by to bylo zapovězeno v jejích stanovách (nic takového ovšem z Vašeho dotazu nevyplývá).
2/ Je možné namítnout, aby takového zájemce z věci vyloučili?
Namítnout to sice můžete, pochybuji ovšem, že této Vaší námitce bude vyhověno. Fakt, že dotyčný soused porušuje stanovy organizace je nutné striktně odlišovat od jeho zájmu o zakoupení nabízených pozemků. Tyto dvě skutečnosti nemají v podstatě nic společného.
Opačná situace by nastala tehdy, pokud by bylo ve stanovách organizace zaneseno pravidlo, že majetek této organizace nemůže být prodáván těm jejím členům, kteří porušují stanovy.
3/ Jak se pak budu domáhat toho, abych je donutila ten pozemek zajistit?
Provedení potřebných prací (za účelem odstranění rizika pádu stromů či jejich částí, resp. za účelem stabilizace sousedních pozemků) se budete moci domáhat:
a/ kontaktováním orgánu státní správy lesů a orgánu ochrany přírody (odbor životního prostředí obecního/městského úřadu), který je oprávněn vlastníkovi předmětných pozemků uložit povinnost provést potřebné práce,
b/ kontaktováním soudu (tedy podáním žaloby) – v této souvislosti lze upozornit zejména na § 2903/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Při vážném ohrožení může ohrožený požadovat, aby soud uložil vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy. “
Pokud by nebezpečí pádu stromů či jejich částí hrozilo opravdu bezprostředně, dalo by se rovněž uvažovat o tom, že si pomůžete sama – budete tedy jednat svépomocně (§ 14 občanského zákoníku). V tomto ohledu bude hrát roli fakt, jak dlouho tento nevyhovující stav již trvá (jedná-li se o situaci panující po řadu měsíců či let, nebude možné jednat svépomocně).
V souvislosti s větvemi, které přerůstají nad Váš pozemek, můžete aplikovat rovněž § 1016/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Jemu také náleží, co z odstraněných kořenů a větví získá. “
Rozhodnete-li se řešit nastalou situaci soukromoprávní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
4/ Jsou povinni uvést do kupní smlouvy stav ve kterém se pozemek při koupi nachází?
Nelze říci, že by smluvní strany byly povinny popsat stav prodávaného/kupovaného pozemku přímo v kupní smlouvě. Prodávající je ovšem povinen upozornit kupujícího na jemu známé vady prodávané věci, a to při ujednávání koupě – jak to vyplývá z § 2084 občanského zákoníku:
„Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. “
Bývá dobrým zvykem, že známé vady prodávané věci jsou výslovně zmiňovány přímo v kupní smlouvě (a to z důvodu budoucí snadné prokazatelnosti, že kupující byl na tyto vady skutečně upozorněn).
5/ Je toto nějak vymahatelné?
Po vlastníkovi sousedního pozemku je možné vymáhat odčinění újmy (například náhradu škody), která Vám reálně vznikla – tedy zmenšení Vašeho majetku, popřípadě jeho nezvětšení. Skutečnost, že Váš pozemek (resp. stavby na něm) není možné standardně pojistit, by dle mého názoru vymahatelnou újmu nepředstavovala.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník