Zamlčení nájmu prodajícím - jde o právní vadu dle Občanského zákoníku?

A pokud bych po koupi zjistil, že taková nájemní smlouva existuje, jak by se v tomto případě uplatnila odpovědnost prodávajícího za vady (resp. jak se legálně s nájemníkem vypořádat)? Děkuji. Bořivoj

ODPOVĚĎ:
Dle § 680/2 Občanského zákoníku platí, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. Maximální obezřetnost při koupi bytu je proto bezpochyby namístě.
Existenci nájmu předmětu koupě, kterou pronajímatel kupujícímu zatají je samozřejmě možné chápat jako právní vadu ve smyslu Vámi zmiňovaného § 499 Občanského zákoníku, resp. § 596 a násl. Občanského zákoníku. V této souvislosti Vám lze doporučit včlenit do textu kupní smlouvy následující ustanovení:
1/ Výslovné prohlášení prodávajícího, že na předmětu koupě neváznou žádné právní vady, a to zejména, že předmět koupě není pronajat třetí osobě. V této souvislosti je v kupní smlouvě rovněž možné uvést, že „… smluvní strany sjednaly, že pro účely této smlouvy a právního vztahu touto smlouvou založeného bude za právní vadu předmětu koupě považována zejména existence nájemního vztahu mezi prodávajícím, jako pronajímatelem, a třetí osobou, jako nájemcem … “.
2/ Dle § 48/1 Občanského zákoníku platí, že od smlouvy může účastník odstoupit, jen jestliže je to v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto. V této souvislosti Vám proto lze doporučit sjednat v kupní smlouvě (s výslovným odkazem na shora citované ustanovení Občanského zákoníku) Vaše právo od této smlouvy odstoupit, pokud se prohlášení prodávajícího o právní bezvadnosti předmětu koupě ukáže nepravdivým. V případě odstoupení od kupní smlouvy by pak bylo zapotřebí vrátit si navzájem poskytnutá plnění, t. j. byt oproti zaplacené kupní ceně; smluvní klauzule o právu odstoupit od smlouvy však může fungovat rovněž jako pouhý prostředek legálního právního nátlaku na prodávajícího.
3/ Pravdomluvnost prodávajícího pak může být zajištěna rovněž smluvní pokutou (§ 544 a § 545 Občanského zákoníku).
Pokud by po prodeji předmětného bytu vyšlo najevo, že zde nájemní vztah skutečně existuje (a kupní smlouva by neobsahovala ujednání o odstoupení, ad 2/ výše), bylo by současně možné uvažovat o vznikurelativní neplatnosti uzavřené kupní smlouvy (§ 49a Občanského zákoníku), a to pro omyl kupujícího, shora doporučená ustanovení kupní smlouvy jsou však pro případné řešení nežádoucí situace vhodnější.

Pokud by prodávající porušil svou smluvní povinnost a existenci nájemního vztahu Vám zatajil, nebude mít tato skutečnost samozřejmě žádný vliv na kontinuální pokračování nájemního vztahu, tzn. že byste se i přesto stal pronajímatelem předmětného bytu (samozřejmě v případě, že byste od kupní smlouvy následně neodstoupil). V takovém případě by bylo možné ukončit nájemní vztah buď písemnou dohodou s nájemcem (§ 710/1 Občanského zákoníku) či písemnou výpovědí (kterou byste však mohl nájemci dát pouze z některého z důvodů dle § 711/2 či § 711a/1 Občanského zákoníku). V úvahu pak samozřejmě přichází rovněž uplynutí doby (§ 710/3 Občanského zákoníku) či odstoupení od nájemní smlouvy (§ 679/3 Občanského zákoníku). Pro učinění konkrétního závěru by však bylo nutné seznámit se s dalšími podrobnostmi.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu pak připomínám, že dojde-li k prodeji bytu po 1. 1. 2014 (a nabude-li k tomuto datu účinnosti nový občanský zákoník), budou na Vás (v případě zatajené existence nájemního vztahu) převedena pouze taková ujednání nájemní smlouvy, jaká odpovídají znění nového občanského zákoníku, tzn. žádné povinnosti nad jeho rámec (§ 2221/2 nového občanského zákoníku). Změna vlastnictví bytu však ani za účinnosti nového občanského zákoníku nebude důvodem pro výpověď z nájmu bytu (§ 2224 nového občanského zákoníku).