Reklamace zakoupeného bytu - dřevomorka

Dle mykoložky je dřevomorka v našich sklepech několik let (více než 2 roky). Letošní proražení dřevomorky ze sklepa do bytu je podle ní zapříčiněno přistavěným dřevem podél zdi domu, které patří původnímu majiteli mého bytu a je tam zhruba 2 roky. Sklep pod námi patří jednomu ze sousedů, který do sklepa vůbec nechodil, nevětral a tudíž ani nezjistil, že se tam dřevomorce skvěle daří. Deratizační práce a mykologický průzkum všech sklepů i mého bytu je placen společenstvím vlastníků. Kdo by měl uhradit škody vzniklé v mém bytě? Je možné odstoupit od kupní smlouvy z důvodu napadení nemovitosti dřevomorkou? Děkuji, Igor

ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě je možné uvažovat o dvojím postupu:

1/ Uplatnění vad bytu a sklepa na prodávajícím:
Jelikož k uzavření kupní smlouvy na předmětný byt došlo v loňském roce, tzn. ještě za účinnosti Občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013, budou se Vaše případné nároky z vad zakoupeného bytu řídit tímto právním předpisem, přestože vady předmětného bytu (resp. sklepa) se projevily až v letošním roce (jak vyplývá z § 3028/3 nového občanského zákoníku). Ačkoli to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, budu ve své odpovědi předpokládat, že předmětem koupě byl kromě bytu rovněž sklep, který je v současné chvíli rovněž napaden dřevomorkou.

Základní pravidla odpovědnosti za vady úplatně předané věci byla v Občanském zákoníku obsažena v § 499 a § 500/1:

- kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že je ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a že věc nemá právní vady;

- jde-li o vady zjevné nebo o vady, které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady, ledaže zcizitel (zde prodávající) výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad.

Pokud prodávající o výskytu dřevomorky v prodávaném sklepě či bytě věděl, byl samozřejmě povinen Vás na tuto skutečnost upozornit, a to již při sjednávání kupní smlouvy (§ 596 Občanského zákoníku).

Jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo a/ na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; b/ jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má kupující též právo od smlouvy odstoupit; c/ právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým (§ 597 Občanského zákoníku).

S ohledem na rozsah vady, kterou dle Vašeho názoru napadení sklepa dřevomorkou představuje, se v současné chvíli můžete obrátit na prodávajícího s žádostí o poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny či s písemným oznámením o odstoupení od smlouvy.

Dle § 599/1 Občanského zákoníku musí kupující uplatnit vady předmětu koupě u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců od převzetí věci. V tomto ohledu je tedy Vaše právo na úspěch v případném soudním sporu významně omezeno.

2/ Náhrada škody:
Neboť napadením Vašeho bytu dřevomorkou Vám byla nepochybně způsobena škoda, je možné uvažovat o vzniku Vašeho práva na její náhradu. Dle § 2900 nového občanského zákoníku je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného, a to za podmínky, že to vyžadují okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života. Za stejných podmínek má povinnost zakročit na ochranu jiného každý, kdo vytvořil nebezpečnou situaci nebo kdo nad ní má kontrolu, anebo odůvodňuje-li to povaha poměru mezi osobami (§ 2901 nového občanského zákoníku).

Byl-li si proto vlastník dřeva vědom výskytu dřevomorky ve sklepních prostorách, musel si být zároveň vědom nebezpečí jejího rozšíření právě prostřednictvím jím uskladněného dřeva. Jestliže v této situaci vlastník dřeva proti expanzi dřevomorky ničeho nepodnikl, porušil svou prevenční povinnost (dle shora citovaných ustanovení nového občanského zákoníku) a odpovídá proto (alespoň částečně) za vzniklou škodu. V této souvislosti pak přichází do úvahy rovněž využití § 2904 nového občanského zákoníku, dle něhož újmu (tzn. rovněž škodu na majetku) způsobenou náhodou nahradí ten, kdo dal ze své viny k náhodě podnět.

Uvažovat lze v daných souvislostech také o částečné odpovědnosti vlastníka sklepa, z něhož se dřevomorka rozšířila, neboť pokud by tento sklep užíval řádným způsobem, muselo by dojít k odhalení dřevomorky dříve.

V současné chvíli Vám lze doporučit zahájit s vlastníkem dřeva jednání o náhradě vzniklé škody (kterou zároveň vyčíslíte), přičemž v rámci tohoto vyjednávání (eventuálně v případě jeho nezdaru) můžete využít služeb advokáta:

http://www.advokatikomora.cz