Odstoupení od kupní smlouvy na nezkolaudovaný byt - informace

Kolaudace bude vyžadovat další náklady a není jisté, jestli a kdy se podaří získat. Lidé v bytech bydlí. V KS máme právo odstoupit od smlouvy a sml. pokutu, prodávající už koupila jiný byt a peníze nemá. Tvrdí, že o problému nevěděla, už to tak koupila, ale víme, že se řešil na schůzích a také jí přišel dopis, který se toho týkal (nerozuměla mu, tak považovala za vyřešené). Chceme odstoupit od KS nebo aspoň odškodné + smluvní pokutu, byt je problematicky prodejný, pokud vadu zamlčíme, dopustili bychom se stejného prohřešku jako ona. Jakou máme šanci uspět u soudu a co nám může být přiznáno?   Děkuji, Ctirad

ODPOVĚĎ:
V první řadě je vhodné upozornit, že Vámi popsaný kolaudační problém bytového domu není možné kvalifikovat jako právní vadu bytu, neboť za právní vadu se ve smyslu § 1920/1 občanského zákoníku považuje stav, kdy k předmětu plnění (zde bytu) uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel (zde Vy) věděl nebo musel vědět. To však samozřejmě neznamená, že by byl Vámi koupený byt zcela bez vady.

V obecné rovině dle § 1916/1 písm. a) a b) občanského zákoníku platí, že dlužník (zde prodávající) plní vadně, zejména:

a/ poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti,
b/ neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují.

Jelikož prodávající ve Vámi popsaném případě plnila vadně, je nezbytné posoudit, zda toto vadné plnění představovalo podstatné či pouze nepodstatné porušení kupní smlouvy. Dle § 2002/1 občanského zákoníku je podstatné takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

Domníváte-li se proto, že ve Vašem případě se jednalo o podstatné porušení kupní smlouvy (tzn. pokud byste při povědomí o kolaudačních problémech bytového domu byt vůbec nekoupil), máte dle § 2106/1 občanského zákoníku tato práva:

a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě koupě bytu nepřichází v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci (v případě kolaudačních problémů bytového domu nepřichází rovněž v úvahu),
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d/ odstoupit od smlouvy.

Kupující je povinen prodávajícímu sdělit, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

Je-li naopak vadné plnění nepodstatným porušením kupní smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2107/1 občanského zákoníku).

V obou případech (tzn. v případě podstatného i nepodstatného porušení kupní smlouvy) je zapotřebí, abyste zjištěnou vadu bytu prodávající včas (a prokazatelně) oznámil. Jelikož z Vašeho dotazu vyplývá, že se tak již stalo, připomínám pouze, že lhůty pro oznámení zjištěných vad koupené věci jsou zakotveny v § 2112 občanského zákoníku.

V současné chvíli proto můžete na prodávající uplatnit zejména právo na poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny nebo můžete od kupní smlouvy písemně odstoupit (neboť předpokládám, že ve Vašem případě se jedná spíše o podstatné porušení kupní smlouvy). Uplatnění práva na úhradu sjednané smluvní pokuty samozřejmě závisí na formulaci kupní smlouvy. Pro učinění těchto právních kroků (a to i pro dodání větší důraznosti) Vám doporučuji využít služeb advokáta:
http://www.advokatikomora.cz