Rizika koupě domu bez pozemku - proč je to nevýhodné?

Dům je postaven oficiálně a veden v KN. Jaké je riziko nákupu takového domu? Lze toto riziko nějakým způsobem minimalizovat? Děkuji, Ivan

ODPOVĚĎ:
Dobrý den,
z Vašeho dotazu bohužel nevyplývá klíčová skutečnost, a to kdo je vlastníkem předmětného RD, tzn. zda a/ jsou tímto vlastníkem Lesy ČR (t. j. zda je vlastníkem pozemku i RD stejný subjekt, nebo zda b/ je vlastníkem RD jiný subjekt.
V první řadě je nezbytné poukázat na § 3054 občanského zákoníku, dle něhož platí, že stavba, která nebyla podle právních předpisů (platných do 31. 12. 2013) součástí pozemku, na němž je zřízena, přestala být ke dni 1. 1. 2014) samostatnou věcí a stala se součástí pozemku, měla-li v tento den vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.
Obdobný mechanismus pak bude použit také v případě, že pozemek a stavba na něm zřízená se stanou vlastnictvím stejné osoby po 1. 1. 2014, tzn. že i v tomto případě přestane být stavba samostatnou nemovitou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena (§ 3058/1 občanského zákoníku).
Shora uvedené lze shrnout tak, že jsou-li vlastníkem předmětného pozemku i RD Lesy ČR, není RD s největší pravděpodobností (existují i výjimky) samostatnou věcí v právním smyslu a nemůže být tudíž samostatně prodáván, nýbrž se stal součástí pozemku, na němž je zřízen (předmětem prodeje a koupě tak může být pouze pozemek). Tuto skutečnost Vám v každém případě doporučuji ověřit dotazem u Lesů ČR a současně náhledem do katastru nemovitostí.
Pokud je naopak vlastníkem RD osoba odlišná od LesůČR, přičemž tento stav existoval již k 1. 1. 2014, nestal se k tomuto datu RD součástí pozemku, na němž je zřízen, a je i nadále samostatnou věcí v právním smyslu (jak vyplývá z § 3055/1 občanského zákoníku). V tomto případě je však nezbytné poukázat na skutečnost, že vlastník pozemku má ke stavbě na něm zřízené předkupní právo, stejně jako vlastník stavby má předkupní právo k pozemku (§ 3056/1 občanského zákoníku). Nabízí-li proto vlastník RD (který není součástí pozemku) tento RD k prodeji, je vhodné u něj ověřit (resp. si nechat prokázat), že vlastník pozemku nemá o využití svého předkupního práva zájem.
Jak jsem již výše uvedl, doporučuji Vám v první řadě prověřit, zda je RD dosud samostatnou věcí v právním smyslu či zda se stal součástí pozemku. Tato skutečnost může mít na Vámi zamýšlenou koupi RD zcela zásadní vliv.
Neboť v dotazu zmiňujete, že ohledně předmětného pozemku je veden restituční spor, připomínám, že dle § 11/1 písm. c) zákona o půdě nelze v rámci restituce pozemek vydat mimo jiné v případě, že tento pozemek byl po přechodu nebo převodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěn; pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku, nebo jedná-li se o stavbu movitou, nebo dočasnou, nebo jednoduchou, nebo drobnou a nebo stavbu umístěnou pod povrchem země. Pro učinění konkrétnějšího závěru o předpokládaném výsledku restitučního sporu by však bylo nezbytné znát mnoho podrobností. Budete-li mít zájem o získání dalších informací ohledně restituce předmětného pozemku, můžete se s dotazem obrátit na Státní pozemkový úřad (který se restitucemi nemovitého majetku zabývá) :
http://www.pfcr.cz/spucr/page.aspx