Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti - nový občanský zákoník, NOZ

1) na co bychom si měli dávat při formulaci smluv pozor a čemu bychom měli celkově věnovat zvýšenou pozornost
2) existuje povinná 6-ti měsíční lhůta pro přednostní nabídnutí odkoupení podílu mezi spoluvlastníky. Pokud tato ještě neuplynula, je nutné to nějak ošetřit v kupní smlouvě? Děkuji, Pavlína

ODPOVĚĎ:
Obecně k problematice převodů bytů:
Problematika převodů bytů je jedním z nejčastějších úkonů ve vztahu k nemovitostem, nicméně zde taktéž vznikají nejčastěji chyby a problémy. Ačkoliv v mnohých případech je účast zástupce (zpravidla advokáta) zbytečná, zde ji lze, minimálně co do úschovy finančních prostředků na úhradu kupní ceny, doporučit.
Před koupí bytu je nutno se seznámit se stavem jak bytu, tak celého domu, a to i v případě, že se jedná o novostavbu. Taktéž by bylo vhodné se dotázat na hospodaření Společenství vlastníků (SV), co se provádělo v posledních třech letech za práce a jaký plyne z usnesení SV měsíční příspěvek na správu domu.
Ve vztahu ke konkrétnímu bytu je třeba se zajímat o to, zda tento není zatížen nějakým právem třetí osoby, tedy zástavním právem např. banky, věcným břemenem (nyní služebností), exekučním příkazem apod. Toto lze zjistit z katastru nemovitostí (KN). Ve smlouvě je vhodné uvést ustanovení, že prodávající je povinen se zdržet jakéhokoliv úkonu vedoucího k zatížení nemovitosti. V opačném případě má kupující právo od smlouvy odstoupit.
Chyby, které mohou vzniknout, mohou spočívat především ve špatném vymezení jednotky a podílů s ní převáděných. V dotazovaném případě se dokonce jedná o spoluvlastnické podíly na jednotce. Pokud budou podíly ve smlouvě vymezeny špatně, nemůže tato projít vkladovým řízením o zápisu do KN. Jedná se o podíl na jednotce, společných částech domu, a taktéž zpravidla o spoluvlastnický podíl na pozemku. Stává se taktéž, ačkoliv smlouva obsahuje mnoho ustanovení hraničících s lidovou tvořivostí, že chybí již základní ustanovení o projevu vůle stran, které plyne z ustanovení § 2079 občanského zákoníku, tedy že prodávající se zavazuje odevzdat věc a umožnit nabytí vlastnického práva a kupující se zavazuje věc převzít a zaplatit kupní cenu.
Platební podmínky jsou další důležitou kapitolou, když uvedení kupní ceny jako jedné z obligatorních náležitostí smlouvy samo o sobě rozhodně nepostačí. Doporučuje se vázat účinnost smlouvy na úhradu kupní ceny. S tím je spojena vhodnost sjednání výše uvedené úschovy s notářem nebo advokátem, kdy tento vyčká složení kupní ceny, tímto okamžikem se smlouva stává účinnou. Následný návrh na vklad vlastnického práva k bytu pak musí být doložen úhradou kupní ceny do úschovy. Ve smlouvě o úschově se dále vloží ujednání, že jakmile bude doložen vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího, což bude prokázáno výpisem z KN bez váznoucích závad, tak bude z úschovy převedena kupní cena na účet prodávajícího. Výplata kupní ceny tedy bude navázána až na okamžik nabytí vlastnického práva kupujícím. Stejným způsobem je možno sjednat úhradu daně z převodu nemovitosti, jejíž úhradu je ve smlouvě vhodné také ošetřit, a to vzhledem k nesmyslnému znění účinného zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, které přijal Senát.
Vhodné je také sepsat podmínky předání bytu, s čímž souvisí i přechod nebezpečí škody na věci na kupujícího.
Z výše uvedeného lze dovodit, že se nejedná o jednoduchou proceduru, a pokud strany nedisponují dobrou znalostí práva, doporučuji rozhodně vyhledat právní pomoc. Vyhnete se tím případným potížím a někdy i lidským tragédiím.
Nad rámec výše uvedeného uvádím, že předkupní právo spoluvlastníka bylo novým občanským zákoníkem zrušeno. Navíc v předmětné věci bude převáděn byt jako celek, tudíž jsou-li oba spoluvlastníci srozuměni s prodejem, neviděl bych v tom zásadní problém.