Odstoupení od kupní smlouvy - dům z vepřovic (měl být z cihel)

- prodávající prohlašuje, že stav nemovitých věcí odpovídá jejich stáří a jejich opotřebení je v rozsahu jejich běžného užívání. Prodávající výslovně neupozorňuje na žádné vady, které by neodpovídaly staří a opotřebení nemovitosti, které vzniklo v souvislosti s běžným užíváním.
- znalecký posudek pro Komerční banku – popisuje, že obvodové zdivo je z pálených cihel.
Při rekonstrukci jsem zjistil, že větší část obvodového zdiva je z kotovic. Tento fakt původní majitelka s určitostí věděla. Při koupi nemovitosti jsme nebyli s tímto seznámeni. Mohu uvedenou nemovitost vrátit. Jak mám postupovat? Děkuji, Ivan

ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě je nezbytné vyřešit otázku, zda lze skutečnost, že stavba je postavena z nepálených cihel, vůbec považovat za vadu této stavby.
V tomto ohledu je klíčové znění Vámi uzavřené kupní smlouvy a prohlášení, která o stavebně-technickém stavu učinila prodávající. Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda jste byl výslovně ujištěn o tom, že stavba je postavena z pálených cihel, tzn. zda se některé prohlášení prodávající ukázalo být nepravdivým. Z Vašeho dotazu rovněž nevyplývá, zda byl předmětný znalecký posudek součástí smlouvy či zda byl vyhotoven až později, popř. zda prodávající prohlásila, že informace uvedené ve znaleckém posudku jsou pravdivé. Zodpovězení těchto otázek je pro vyřešení Vašeho případu velmi podstatné. Níže proto toliko uvedu práva kupujícího z vad koupené věci (popíši tedy situaci, kdy by se dům ukázal být odlišným, než jak ho popsala prodávající).
V obecné rovině dle § 1914/1 občanského zákoníku platí, že kdo plní za úplatu jinému (zde prodávající), je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy, přičemž dlužník (zde opět prodávající) je zavázán plnit ve střední jakosti, není-li mezi stranami ujednána jiná jakost (§ 1915 občanského zákoníku).

O vadné plnění se ze strany dlužníka jedná např. tehdy, pokud:
- poskytne předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti,
- neupozorní na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují,
- ujistí věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání
(jak vyplývá z § 1916/1 písm. a), b) a c) občanského zákoníku).

Ve Vašem případě je rovněž důležité, zda jste stavbu koupil tzv. úhrnkem, tzn. jak stojí a leží či nikoli. Dle § 1918 občanského zákoníku totiž platí, že přenechá-li se věc jak stojí a leží, jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil.
Co se týče práv kupujícího z vad koupené věci, liší se dle toho, zda představují vady koupené věci podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy.

Podstatné je (dle § 2002/1 občanského zákoníku) takové porušení smluvní povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Je tedy důležité, zda:
a/ je skutečnost, že stavba je vybudována z nepálených cihel pro Vás natolik podstatnou, že byste při její znalosti kupní smlouvu vůbec neuzavřel, a zároveň
b/ musela prodávající již při uzavírání kupní smlouvy vědět, že byste stavbu postavenou z nepálených cihel nekoupil (v tomto ohledu je tedy podstatné, co jste se od prodávající o stavbě před podpisem kupní smlouvy dozvěděl, tzn. zda Vás prodávající některým svým prohlášením oklamala či nikoli).

Je-li vadné plnění podstatným porušením kupní smlouvy, má kupující (dle § 2106/1 občanského zákoníku) právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě stavby nepřichází de facto v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci (u odlišného stavebního materiálu si rovněž nelze příliš představit),
c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d) odstoupit od smlouvy (tzn. že by došlo k vrácení stavby oproti vrácení kupní ceny).

Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo (ze shora vyjmenovaných) si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.
Je-li vadné plnění naopak pouze nepodstatným porušením kupní smlouvy, má kupující (dle § 2107/1 občanského zákoníku) právo:
a/ na odstranění vady (u odlišného stavebního materiálu si rovněž nelze příliš představit), anebo
b/ na přiměřenou slevu z kupní ceny.
Ve Vašem případě je tedy nutné vyjasnit otázky:
- zda představuje skutečný stavební materiál stavby vadu této stavby (oproti uzavřené kupní smlouvě a prohlášením prodávající o této stavbě),
- pakliže se o vadu jedná, zda představuje tato vada podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy.

Zjištěnou vadu koupené věci musí kupující oznámit prodávajícímu včas (a to bez zbytečného odkladu po jejím zjištění, nejdéle pak do 2 let od převzetí koupené věci), jinak ztrácí právo odstoupit od kupní smlouvy (§ 2111 a § 2112 občanského zákoníku).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/