Požadavek vrácení daru (nemovitosti) darovaného KUPNÍ smlouvou - je požadavek původního majitele na vrácení daru možný?

Polovina bratrova domu je již po několikáté v exekuci, prozatímně nedošlo k dražbě. Bratr také neumožnuje užívat prostory domu tak, jak vyplývá z práv břemene uvedených ve smlouvě atd. Při koupi domu byla ovšem sepsána kupní smlouva, kde jsme jako kupující, uvedeni já a můj bratr, ale účty jsou na jméno otce, které má uloženy. Smlouva nese také název "kupní" nikoliv "darovací". Vyplývá z toho tedy, že se jedná či nejedná o dar? Může otec žádat soudně o vrácení daru či nikoliv? Je věc jednoznačná? Bratr mi oznámil, že jeho polovinu domu prodá, má na to právo, pokud by se tedy jednalo o dar?
Jak je možné situaci řešit? Děkujeme. Čeněk a Radomír

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:
1/ Koupě či darování:
Jelikož k nabytí předmětného domu došlo v roce 2005, je zapotřebí zohlednit příslušná ustanovení Občanského zákoníku (platného do 31. 12. 2013).
Dle § 628/1 Občanského zákoníku platilo, že darovací smlouvou dárce něco bezplatně přenechával nebo sliboval obdarovanému, a ten dar nebo slib přijímal (obdobně v § 2055/1 nyní účinného občanského zákoníku).
Dle § 588 Občanského zákoníku platilo, že z kupní smlouvy vznikla prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu (obdobně v § 2079/1 nyní účinného občanského zákoníku).
S ohledem na shora uvedené zastávám názor, že v popsaném případě byl dům zakoupen, nikoli darován. V tomto ohledu je podstatné, že nabývacím titulem k domu je kupní smlouva, v níž jako kupující figurujete Vy a Váš bratr, Váš otec není v kupní smlouvě zmíněn. Skutečnost, že v kupní smlouvě jsou uvedeny bankovní účty vedené na jméno Vašeho otce, nemůže na tomto závěru nic změnit, neboť se jedná toliko o specifikaci zdroje úhrady kupní ceny (která nemůže předmět sjednané kupní smlouvy, tzn. úplatný převod vlastnického práva k předmětnému domu z prodávajícího na Vás a Vašeho bratra, ovlivnit).
Ze znění dotazu však usuzuji, že mezi Vámi, Vaším bratrem a Vaším otcem došlo k uzavření darovací smlouvy, jejímž předmětem byly finanční prostředky, a to ve výši kupní ceny předmětného domu (popř. ceny následně provedených rekonstrukčních prací a přístavby). Pro učinění tohoto závěru je podstatné, zda bylo vůlí Vašeho otce (jako dárce) převést na Vás a Vašeho bratra finanční prostředky, resp. tyto finanční prostředky uhradit za Vás a Vašeho bratra prodávajícímu (a to bez nároku na protiplnění), a zda bylo Vaší vůlí a vůlí Vašeho bratra finanční prostředky od Vašeho otce přijmout (resp. nechat tímto způsobem uhradit kupní cenu předmětného domu). Bylo-li tomu tak, lze uvažovat o uzavření darovací smlouvy, a to v ústní formě (což platnost takové smlouvy neovlivňuje, může však představovat určitý handicap v případě nutnosti obsah takové smlouvy prokázat).
2/ Odvolání a vrácení daru:
S ohledem na shora uvedené se domnívám, že Váš otec může vůči Vašemu bratrovi odvolat finanční dar (předpokládám, že ve výši poloviny kupní ceny předmětného domu a následně provedených rekonstrukčních prací a přístavby) a požadovat jeho vrácení.
Vzhledem k tomu, že darovací smlouva byla uzavřena v ústní formě, předpokládám, že mezi Vámi, Vaším bratrem a Vaším otcem nebyly dohodnuty zvláštní podmínky pro odvolání a vrácení daru. Z tohoto důvodu bude při odvolání daru nutné vycházet z příslušných ustanovení občanského zákoníku. V první řadě je nezbytné si uvědomit, že dárce není oprávněn odvolat dar z jakéhokoli důvodu, nýbrž v zásadě pouze z těch důvodů, které občanský zákoník zakotvuje; konkrétně se jedná o tyto dva důvody:
a/ Odvolání daru pro nouzi:
Upadne-li dárce po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní (nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen), může dar odvolat a požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě. Obdarovaný se může této povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k této výživě potřeba (§ 2068/1 občanského zákoníku). Jelikož z dotazu nevyplývá, že by Váš otec trpěl nouzí, nebudu se tímto důvodem pro odvolání daru dále zabývat.
b/ Odvolání daru pro nevděk:
Dle § 2072 občanského zákoníku platí, že ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce, neprominul-li to obdarovanému, od darovací smlouvy pro jeho nevděk odstoupit. Byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny. Odůvodňují-li to okolnosti, považuje se za nevděk vůči dárci také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě dárci blízké.
Skutečnost, že Váš bratr nejeví o předmětný dům zájem, tak sama o sobě nepostačuje k odvolání daru pro nevděk. Toto chování Vašeho bratra by muselo být takové intenzity, aby Vašemu otci ublížilo (toto ublížení by musel Váš bratr způsobit úmyslně či z hrubé nedbalosti), přičemž by tím zároveň musel zjevně porušit dobré mravy.
Domnívá-li se Váš otec, že byly v jeho případě splněny podmínky pro odvolání daru pro nevděk, může se na svého syna obrátit s písemným oznámením o odstoupení od darovací smlouvy, v němž ho vyzve, aby mu přijatý dar vrátil. V tomto oznámení je nutné řádně identifikovat Vašeho otce a Vašeho bratra, specifikovat darovací smlouvu (např. uvedením data či doby jejího uzavření), vymezit předmět daru (tzn. vyčíslit darovanou částku), uvést, v čem Váš otec spatřuje synův nevděk, výslovně zmínit, že Váš otec od darovací smlouvy odstupuje a vyzvat Vašeho bratra k vrácení daru (ve lhůtě a způsobem, který mu Váš otec v oznámení stanoví). Jeden podepsaný stejnopis oznámení je nutné doručit Vašemu bratrovi prokazatelným způsobem (doporučeně s dodejkou), druhý nechť si Váš otec ponechá.
Nevrátí-li Váš bratr finanční dar dle výzvy Vašeho otce, nezbude Vašemu otci, než se vrácení daru domáhat soudní cestou. Pro učinění tohoto kroku doporučuji Vašemu otci advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
V souvislosti se shora uvedeným ještě připomínám, že dárce může dar pro nevděk odvolat do jednoho roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil, ale dozví-li se o tom dárce později, do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. Je-li dar odvolán později a namítne-li obdarovaný opožděné odvolání daru, soud k odvolání nepřihlédne (§ 2075 občanského zákoníku).
3/ Prodej bratrova spoluvlastnického podílu:
Dle § 1123 občanského zákoníku je každý spoluvlastník oprávněn se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají. Váš bratr je tedy oprávněn svůj spoluvlastnický podíl na předmětném domu prodat (samozřejmě pouze v době, kdy nebude z důvodu probíhajícího exekučního řízení omezen v dispozicích se svým majetkem).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde (s výjimkou právních předpisů již neplatných) :
https://portal.gov.cz/app/zakony/