Skryté praskliny domu - reklamace skrytých vad nemovitosti

Další praskliny jsou na stropu ale i o těchto jsem při obhlídce nemovitosti věděl. V průběhu částečné rekonstrukce domu (odstranění starších vrstev malby) jsem nacházel další trhliny, o kterých jsem nevěděl. V jedné části domu je pod starší malbou (v obývacím pokoji) za nábytkem trhlina vedena od stropu k podlaze (nosná zeď cca 2,7m, jedná se o trhlinu z jiné části domu, než byl vypracovaný statický posudek) a po částečném otlouknutí omítky je popraskán zdící materiál plynosilikát z kterého je dům postaven. Tato popraskaná zeď je společnou zdí v další místnosti, kde je ložnice a tato trhlina kopíruje trhlinu z druhé strany, jak jsem popsal. Tuto trhlinu při obhlídce domu nešlo zjistit, protože tam byla obývací stěna a z druhé strany zdi byl nábytek velké skříně ložnice. Další trhliny jsou ve vrchním patře na podlaze, které bylo pokryto linoleem (půdní prostor) s touto skutečností jsem také nebyl seznámen + další trhliny ve fasádě které kopírují praskliny do vnitřní části domu na vícero místech na které jsem nebyl upozorněn. Tyto praskliny zdárně překrývala malba.
O této závadě jsem nevěděl, a pokud bych byl s touto skutečností seznámen tak dům bych nekupoval. Případně bych chtěl slevu z kupní ceny. Býval bych odstoupil i od smlouvy, ale problém je, že ve smlouvě není uvedena žádná záruka na nemovitost či skryté závady. Ve smlouvě je uveden odstavec:
Nemovité věci se tedy převádí bez dluhů a jiných právních závad. Kupující prohlašují, že si nemovitosti, které jsou jim prodávaný touto smlouvou, prohlédli a prohlašují, že je jim dobře znám jejich současný stav. Prodávající prohlašuje, že mu není známa žádná skrytá vada převáděných nemovitostí a nejsou mu známy žádné skutečností, jejichž důsledkem by skrytá vada mohla vzniknout. V domě jsme už provedly nějaké rekonstrukce: nové odpady a voda v plastu + bojler, nová elektroinstalace v mědí - koupelna - kuchyň + obývací pokoj. Nová kuchyň + snížení stropu v kuchyni (sádro karton) + vyzdění menší příčky mezi kuchyní a obývací místností. V této nemovitosti od 15.3.2016 už bydlíme v jedné místnosti ve vrchním pokoji a dole provádíme rekonstrukci. Vzal jsem si na tento dům větší hypoteční úvěr + nějaké finance z rodiny (od rodičů). Do nemovitosti jsem vložil veškeré finance, které jsme měli. Dříve naše bydlení byl byt o velikosti 2+kk o celkové ploše 51m2 ale jsme rodina s dvěma dětmi (3 roky a 9 let) začalo to být pro nás malé, proto jsem chtěl zakoupit něco většího. Prodávající při sepisování smlouvy u notáře chtěl vypustit ze smlouvy po poradě se svou právničkou odstavec o záruce či skrytých vad a nároků navrácení kupní ceny při zjištění závad z mé strany, protože danou nemovitost dostatečně nezná a nebydlel v ní. Zdědil ji od své příbuzné, o kterou do smrti pečoval a danou nemovitost na něj přepsala v roce 2011. Prodávajícího jsem zatím nekontaktoval. Tyto závady jsem zjistil o minulém víkendu. Ale mám velké obavy, že u něj nepochodím. Dle mého názoru o těchto prasklinách musel vědět, ale nepodal mi žádnou informaci o tomto problému. Na fotce kde je prasklá tvárnice plynosilikát se mi zdá, že před malováním se někdo pokusil to zakrýt sádrou…. Děkuji za přečtení těchto řádků a případnou radu či pomoc s řešením mého problému. S úctou Miloš

ODPOVĚĎ:
Jelikož kupní smlouva byla uzavřena v roce 2015, řídí se novým občanským zákoníkem, podle kterého musíte skryté vady vytknout písemně prodávajícímu ve lhůtě do 5 let od koupě nemovitosti a zároveň mu sdělit, jak požadujete vadu napravit. Nový občanský zákoník nároky, kterých se můžete domáhat, rozděluje podle toho, zda vadné plnění je podstatným či nepodstatným porušením smlouvy. U podstatného porušení máte právo žádat opravu na náklady prodávajícího, slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy, u nepodstatného porušení opravu či slevu, a až pokud je oprava odmítnuta, pak slevu či odstoupení od smlouvy. Zbývá si vyjasnit, co je podstatným či nepodstatným porušením smlouvy. Podle ust. § 2002 odst. 1 NOZ "Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. " Dá se tedy dovodit, že praskliny takového rozsahu, jak uvádíte, zakládají podstatné porušení smlouvy a bylo by možné od smlouvy i odstoupit. Ovšem jako problém zde vidím skutečnost, že provádíte rozsáhlou rekonstrukci a prodávající se může snažit namítat, že praskliny vznikly až v důsledku Vašich zásahů. S tím je třeba počítat, a proto bych volbu nároku - zda odstoupení či slevu z ceny doporučovala případně konzultovat osobně s právníkem.