Reklamace skrytých vad nemovitosti - lhůta podle starého občanského zákoníku

- při porušení ústní dohody, kupní smlouvou převedla prodávající na třetí osoby sousední pozemky, na kterých se nacházela stavba „vsakovací nádrže“, kterou jsme zakoupili společně s penzionem, který bez nich nelze provozovat (existenci nádrží, které znehodnocují prodané pozemky zatajila s úmyslem navýšit jejich cenu i před novými majiteli těchto pozemků)
- při prodeji penzionu neupozornila na skutečnost, že podle rozhodnutí hygieny nemůže být provozována současně jeho ubytovací část a veřejně přístupná restaurace (otázkou je zda o tomto dvacet let starém rozhodnutí, které jsem nalezl po podrobném hledání až na upozornění pamětníka, prodávající věděla)
Při snaze svépomocí odstranit alespoň některé z výše uvedených vad bylo zjištěno, že v bezprostřední blízkosti stávající ČOVky se nalézají nezasypané nádrže původního septiku, do kterých díky neodborné (patrně provizorní) instalaci odtokového potrubí, natékají z ČOVky odpadní vody, které teprve následně odcházejí potrubím do již zmíněných vsakovacích nádrží (tuto závadu nebylo možné dříve odhalit, neboť obě původní nádrže byly zastavěny materiálem), ani o této závadě nemusela prodávající teoreticky vědět neboť jejich nahrazení ČOVkou bylo provedeno několik let před tím, než penzion, stejně jako všechny předmětné nemovitosti, zdědila. Původní majitelka nemovitosti odmítá vady odstranit, tvrdí "vše je v pořádku" neboť jsme uvedli, že je nám stav nemovitosti znám. Maximálně je ochotna finančně se podílet (zatím pouze ústní slib) na přemístění vsakovacích nádrží, neboť si uvědomuje, že by noví majitelé pozemků na nichž se nádrže nacházejí, mohli odstoupit od kupní smlouvy na tyto pozemky, které vsakovací nádrže znehodnocují.
Vady bychom rádi reklamovali ve 5leté lhůtě (jak se v tomto případě posuzuje okolnost, že smlouva byla uzavřena za účinnosti jiného zákona). Jaké jsou naše šance? V civilním řízení (změna zákona a jeho retroaktivita). V trestním řízení (při znalosti jakékoliv z těchto závad bychom penzion, u kterého hrozí kdykoliv jeho uzavření a vysoká pokuta, nikdy nekoupily - škoda nejméně 4 mil. Kč) Děkuji, Jakub

ODPOVĚĎ:
Klauzule, že je vám stav nemovitosti znám neznamená, že vám byly známy i vady předmětu koupě. Lze argumentovat § 2103 nového občanského zákoníku, že "Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy". Charakter vad, které zmiňujete, je takový, že jste je s vynaložením obvyklé pozornosti nemohli poznat a máte proto práva z vadného plnění. V tomto případě dle mého názoru i na odstoupení od smlouvy. pokud byste jej nevyužili, pak máte právo na slevu z kupní ceny či odstranění vad. Pokud byla smlouva uzavřena ještě podle starého občanského zákoníku, použijí se na váš případ ustanovení starého OZ (pokud si nesjednáte výslovně s prodávající, že se použijí ustanovení nového OZ) kde s odkazem na ust. § 597 by bylo rovněž možné od smlouvy odstoupit, ovšem musíte do 6 měsíců poté, co jste vady zjistili, tyto písemně vytknout prodávající a vyzvat k řešení situace.
Z hlediska trestního práva je otázkou, zda by se toto dalo kvalifikovat jako trestný čin např. podvodu, neboť je třeba prokázat zavinění prodávající. Dle mého názoru by to Policie ČR odložila.