Skrytá vada zakoupené nemovitosti - vadná elektroinstalace

Jejich komunikaci Vám zasílám v závěru tohoto mailu. Oslovili jsme i zprostředkující realitní kancelář, ale ta nám tvrdí, že se o žádné skryté vady nejedná, protože jsme si to měli zkontrolovat při přebírání bytu a že to máme případně řešit přímo s prodávajícími bez nich. Zajímalo by nás jak uplatnit zjištěné vady v elektroinstalaci? Zda je toto zjištění skutečně skrytá technická vada a jak se tyto situace řeší? Máme si elektroinstalaci nechat vyměnit a použité peníze požadovat po prodávajících nebo musí nějaký odborník situaci zhodnotit a určit částku k odstranění vady? Jde o problém, že stávájící elektroinstalace by pro nás byla stejně nedostatečná a chtěli jsme ji předělat. Byli bychom neradi, kdyby ji museli jen uvést do stavu "vyhovující" a my to pak zase bourali a předělávali. Díky tomuto problému nám vznikly problémy s již započatou přestavbou celého bytu a byla by pro nás nejvýhodnější finanční kompenzace. Prosím o radu, jak v této záležitosti postupovat, zda poprosit o součinnost realitní kancelář, zda případné znalecké posudky v případě, že nebude prodávající chtít závady uznat, zaplatí prodávající (samozřejmě pouze v případě, že bude v posudku stát, že je elektroinstalace nebezpečná). Děkuji s přáním krásného dne Monika

Soudní znalec na elektro:
"- detail přímotopu ložnice
špatně zapojeno. Konvertor je zapojen na vodič PE, cože je samozřejmě špatně. Má být zapojen na modrý vodič N. Zelenožlutý slouží jen jako vodič ochranný a ne pracovní. Myslím, že ten odborník nechal vodič N odpojený již v bytovém rozvaděči. Sám si zcela jistě nic nepřepojujte. Musí se to přepojit již od bytového rozvaděče!
- detail přímotopu obývák zde platí to samé jako v prvním odstavci
- elektrická skříň před bytem normální stav. Jedná se o svorkovnici, na které jsou zapojeny vodiče systému dom. telefonu a zvonků. Taková prasárna je v 98% starších bytových domů. To mě trápí asi tak nejméně vzhledem k vnitřní elektroinstalaci vašeho bytu.
- elektrika koupelna: Zásuvky jsou zapojeny správně a zdá se, že i krabice je určena pro montáž na a do hořlavých látek.
- hlavní jistič před bytem: V pořádku. Kromě prasácky vystřiženého otvoru v krycím plechu nevidím nic závažného.
- lidská tvořivost - Zásuvka na kuchyňské skříňce není podložena nehořlavou podložkou a je připojena nevhodným kabelem. To si dělal bývalý majitel tutově sám. Nevěřím, že by toho byl schopný jakýkoli elektrikář. Zásuvka pod nánosem sádry…no to je tedy něco. Na něco takového musí mít v sobě tvůrce zakódováno hodně umělécké tvořivosti : -)
- jističe v bytě: Vidím starou - původní - skříň PL s černými jističi. Ta byla v bytě jako první. Pak vedle přibyla skříň s jističi a stykači pro napájení přímotopů.
Jako poslední přibyla skříňka s chráničem a jističi pro topení a zásuvky v koupelně (třeba se pletu). Ještě pár zásahů a myslím, že by musel majitel přistavět novou zeď, aby měl skříně kam dávat. No hrůza. Ten kdo to dělal, by si to doma takto tutově neprovedl.
- při bourání příčky v kuchyni: Vše špatně. Pod jeden šroub nelze dát dva vodiče. Je to v rozporu s použitím výrobce. Dále je špatně zapojený odvod v CU… … Vodiče PE a N spojené pod jedním třmenem… takto prostě nee. Krabička s věnečkem. Špatné barvy vodičů. Vodič PEN nesmí být použit jako vodič fázový!
- zásuvka ložnice: Ač se to bude zdát divné, tak na této fotce je vše v pořádku. tedy s přihlédnutím k tomu, že montáž prováděl ještě pra pra děda dnešního elektrikáře za pomoci dřevěného šroubováku. Co k tomu dodat? Vy si pozvěte revizního technika, který vám vše sepíše. Elektroinstalace není vůbec bezpečná a s výhledem jejího dalšího používání bych v bytě zcela jistě nechtěl bydlet. Doporučuji provedení kompletní rekonstrukce elektroinstalace. S pozdravem, A. D."

ODPOVĚĎ:
Realitní kancelář z komunikace úplně vynechte, ta není odpovědná za stav nemovitosti, jejíž prodej zprostředkovává. Jediný dle mého názoru účinný postup je následující. Oslovit soudního znalce - seznam znalců dle oborů i lokality je dostupný na stránkách www.justice.cz. Znalec by měl zhodnotit stav elektroinstalace a stejně tak posoudit, o jak moc závažnou vadu se jedná. Pravděpodobně se bude jednat minimálně o vadu, která kupní smlouvu porušuje nepodstatně, tedy máte právo na bezplatné odstranění závady nebo slevu z kupní ceny nemovitosti. Tuto variantu bych volila, přičemž ocenit výši slevy byl měl rovněž soudní znalec. Jakmile bude posudek vypracovaný, obraťte se na prodávající s žádostí o poskytnutí slevy včetně částky uhrazené za znalecký posudek. Pokud bude odpověď zamítavá, nezbude, než se obrátit na soud s žalobou o zaplacení, kdy požadujte částku odpovídající slevě spočítané znalcem a náklady spojené s uplatněním pohledávky, což bude částka uhrazená znalci za posudek. Pokud budete mít v ruce při soudním řešení věci znalecký posudek a budete požadovat částku dle posudku, odhaduji, že budete u soudu úspěšní.