Složení rezervačního poplatku a odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní na byt, dům prodávajícím

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je klíčové znění Vámi uzavřených kupních (popř. jiných) smluv.
Dle § 2001 občanského zákoníku platí, že od smlouvy lze odstoupit:
- ujednají-li si to smluvní strany (tzn. stanoví-li tak smlouva), nebo
- stanoví-li tak zákon.
V první řadě Vám tedy doporučuji prostudovat Vámi uzavřené smlouvy a ověřit, zda je zde sjednána možnost některé ze smluvních stran jednostranně ukončit platnost smlouvy prostřednictvím odstoupení.
Budou-li v tomto ohledu Vámi uzavřené smlouvy mlčet, bude možné od těchto smluv odstoupit za podmínek, které stanoví občanský zákoník (druhá odrážka výše). Dle § 2002 občanského zákoníku platí, že:
- poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit;
- podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není;
- strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.
Jsou-li však druhou smluvní stranou uzavřené smlouvy řádně plněny, nebude možné od nich odstoupit ani dle občanského zákoníku.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že smlouva může být jednostranně ukončena i jiným způsobem, než odstoupením.
Dle § 1998/1 občanského zákoníku lze závazek vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. I v tomto ohledu je proto podstatné, zda je vypověditelnost smluv ve Vámi uzavřených smlouvách sjednána či nikoli.
Dle § 1992 občanského zákoníku platí, že ujednají-li si strany, že jedna z nich může závazek zrušit zaplacením odstupného, ruší se závazek zaplacením odstupného obdobně jako při odstoupení od smlouvy. Právo zrušit závazek zaplacením odstupného však nemá strana, která již, byť i jen zčásti, plnění druhé strany přijala nebo druhé straně sama plnila.
Vámi uzavřené smlouvy mohou být ukončeny i dvoustranným právním jednáním, konkrétně pak dohodou s druhou smluvní stranou (§ 1981 občanského zákoníku).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/