Prodej zemědělského pozemku - musí prodávající informovat kupujícího o platné nájemní smlouvě na pozemek?
- Uložil(a): Mgr. Pavla Kotolová (advokát)
- Kategorie: Reklamace, spotřebitel, kupní smlouvy
- Zveřejněno: 10. říjen 2017
Pokud proběhne standardním způsobem, bez vystavení výhrady soupisu dědické řízení, je možné aby případný věřitel zemřelého mohl uplatňovat své nároky u dědiců kdykoliv, nebo je tato možnost časově omezena? Výhody výhrady soupisu jsou mi známy. Jaké nevýhody však jeho případné pořízení přináší?
Zemřelý byl majitelem pozemku, který oficiálně pronajímal k obhospodařování zemědělské společnosti. V případě, že bych tento pozemek zdědil, přešla by na mně i povinnost dodržet podmínky nájemní smlouvy mezi zesnulým majitelem a zemědělskou společností? Jsem majitelem pozemků, které pronajímám zemědělské společnosti.
a) Mohu tento pozemek prodat v době platné nájemní smlouvy?
b) Přecházejí podmínky nájemní smlouvy na nového majitele?
c) Musí být v kupní smlouvě uvedena pasáž o existující nájemní smlouvě?
d) Je mou povinností oznámit změnu majitele a požadovat ukončení smluvního vztahu nájemce se mnou?
e) Může stávající nájemce odmítnout změnu smlouvy (změnu vlastníka)?
Děkuji, Milan
ODPOVĚĎ:
V prvé řadě Vám v dědickém řízení doporučuji výhradu soupisu užít, neboť je to nejúčinnější ochrana, jak se do budoucna vyhnout povinnosti k hrazení dluhů převyšujících hodnotu dědictví. Její neuplatnění nelze následně již nijak zhojit.
Nevýhodou výhradu soupisu je pouze náklad na pořízení soupisu, který se hradí z pozůstalosti a rozdělí se poměrně k tíži dědických podílů jednotlivých dědiců. Jedná se například o náklady na vypracování znaleckého posudku apod. Soud, resp. pověřený notář však může rozhodnout o nahrazení soupisu pozůstalosti seznamem pozůstalostního majetku vyhotoveným správcem pozůstalosti a potvrzený všemi dědici. Pak zde žádný náklad nevzniká.
K druhé části Vašeho dotazu:
Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky poskytované zemědělské společnosti, bude se v daném případě jednat o smlouvu pachtovní nikoli nájemní.
a) V době trvání pachtovní smlouvy můžete pozemek prodat.
b) Ano, práva a povinnosti z pachtu přechází na Vás jako nového vlastníka.
c) V kupní smlouvě být explicitně pachtovní vztah uveden nemusí. Doporučuji Vám však pachtovní smlouvu v kupní smlouvě specifikovat. Pokud by bylo v kupní smlouvě výslovně uvedeno, že pozemek není zatížen ani nájemním vztahem, resp. pachtem (častá klauzule), pak samozřejmě uvádíte nepravdivé prohlášení. Rovněž záleží, zda máte nájem, resp. pacht zapsaný v příslušném katastru nemovitostí, pak být ve smlouvě samozřejmě uveden musí.
d) Nájemní, resp. pachtovní vztah přechází na nového vlastníka, Vy smlouvu ukončovat nebudete. Smlouva přejde na nabyvatele jako celek, shodně jako v rámci dědictví nyní na Vás.
e) Stávající nájemce, resp. pachtýř nemůže odmítnout změnu smlouvy.