Reklamace koupeného pozemku bez možnosti zasíťování z důvodu nízké úrovně terénu

Na sousedních pozemcích již probíhá výstavba, přestože zasíťování elektřinou ještě není zrealizováno. Soused vykopal základy, postavil na konci pozemku zeď a bude provádět navážku zeminy na pozemek a tudíž po mně požaduje také zavést pozemek zeminou ve stejné úrovni a společně budovat opěrnou zeď na konci pozemků. Vzhledem k tomu, že v blízké době se dcera ke stavbě nechystá a nemá ještě vypracovaný projekt a tím pádem nemůže hloubit základy do stávajícího terénu, tak se dostáváme do problému, že v případě návozu na pozemek vzniknou zvýšené náklady na stavbu, stejně tak cena opěrné zdi je vyčíslena na 100.000 Kč. Máme nějaké možnosti požadovat kompenzaci na prodávajícím, když tyto skutečnosti nebyly uvedeny v kupní smlouvě a přitom majitelka prokazatelně věděla o problémech se zasíťováním, protože se již jednou neúspěšně o realizaci zasíťování a prodej pozemků pokoušela v roce 2016. Můžete mně sdělit mé možnosti a jak optimálně v této situaci postupovat? Děkuji, přeji hezké dny a slunce v duši.

ODPOVĚĎ:
Je pravdou, že prodávající je povinen upozornit kupujícího na všechny vady prodávané věci, o kterých ví (jak to vyplývá z § 2084 občanského zákoníku).
Potíže se zasíťováním prodávaného pozemku je bezesporu možné považovat za vady tohoto pozemku (zvláště tehdy, pokud bylo prodávající zřejmé, že tento pozemek je kupován za účelem jeho zastavění).
Ze znění Vašeho dotazu však není možné jednoznačně dovodit, zda vada pozemku existovala již v době jeho prodeje, anebo vznikla až později.
Dle § 2100/1 občanského zákoníku totiž platí, že:
„Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. “
V dotazu uvádíte, že pozemek jste zakoupila v říjnu 2019. Problém ve Vašem případě tkví v provedené navážce na pozemní komunikaci, v jejímž důsledku není možné se (bez navážky na pozemek) připojit na vodovodní a kanalizační vedení. Tato navážka na pozemní komunikaci však byla realizována až v lednu a únoru 2020. Pokud tedy tento problém vznikl až několik měsíců po prodeji pozemku, není možné navážku na komunikaci považovat za vadu pozemku, neboť tato vada v době prodeje pozemku dosud neexistovala a zároveň nebyla tato vada způsobena porušením povinnosti ze strany prodávající.
V dotazu však zároveň uvádíte, že prodávající měla potíže se zasíťováním pozemku již v roce 2016. V čem tyto potíže spočívaly? Předpokládám, že tyto potíže nemohly souviset s navážkou na pozemní komunikaci, neboť ta byla provedena až o několik let později.
V tomto ohledu Vás tedy prosím o doplnění Vašeho dotazu – aby bylo zřejmé, zda měla prodávající povědomí o chystané navážce na pozemní komunikaci, popř. zda měla povědomí o jiných rizicích spjatých se zasíťováním pozemku (která se později naplnila).
Vyjde-li najevo, že prodávající Vás skutečně neupozornila na vadu pozemku, o které věděla, bude možné, abyste tuto vadu reklamovala. V rámci reklamace budete moci po prodávající požadovat, aby Vám například poskytla přiměřenou slevu z kupní ceny pozemku (budete mít případně i možnost od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení celé kupní ceny oproti vrácení pozemku – ze znění dotazu usuzuji, že o takové řešení však spíše zájem nemáte).
Pokud by nebyla dohoda s prodávající možná, nezbývalo by Vám, než se v této věci obrátit na soud s žalobou. To vše však bude možné až tehdy, bude-li vyjasněno, že se skutečně jedná o vadu pozemku (o čemž zatím nejsem – ze znění Vašeho dotazu – přesvědčen).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník