Stavitel nesprávně připojil garáže do kanalizační šachty - reklamace díla

Nelze, je potřeba schválení BVaK, nebo odstoupit od smlouvy - reklamovat, přímo hned reklamovat staviteli? Za další, musí si projektant ověřit reálný stav stavby, nebo prostě zhotoví projektovou dokumentaci dle 40 let starých podkladů? Jedná se o kanalizaci v objektu která je viditelná, bohužel na podkladech je kanalizace, která ve skutečnosti neexistuje. Děkuji za odpověď, s pozdravem za výbor SVJ garáží Honza.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Právní vztah ke staviteli:
Pakliže stavitel vybudoval kanalizační přípojku nesprávně a navíc nepostupoval ani podle projektové dokumentace, lze Vám doporučit reklamovat vady tohoto díla co nejdříve (v tomto ohledu skutečně nemusíte čekat na předání díla - jsou-li vady díla zjevné již nyní).
Reklamaci díla proveďte písemně (je zapotřebí přesně popsat a doložit ideálně i fotodokumentací, v čem vady díla spočívají). Jsou-li dle Vašeho názoru vady díla neodstranitelné, resp. byla-li dle Vašeho názoru smlouva o dílo porušena podstatným způsobem, je samozřejmě možné, abyste od smlouvy odstoupili.
Dle § 2002/1 občanského zákoníku platí, že:
"Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není."
Dle znění dotazu usuzuji, že o uzavření smlouvy, jejímž výsledkem by mělo být vadné dílo (v takovém rozsahu, který popisujete), byste zájem neměli a stavitel to musel přinejmenším předpokládat. Z tohoto důvodu je dle mého názoru možné, abyste od smlouvy o dílo písemně odstoupili. V takovém případě bude stavitel povinen vrátit Vám již případně uhrazenou část ceny, zálohu apod.
2/ Právní vztah k projektantovi:
Každý projektant musí k zadanému dílu přistupovat především jako profesionál. To dle mého názoru zahrnuje rovněž fyzickou prohlídku místa a srovnání jeho reálného stavu s případnou starší projektovou dokumentací. Za profesionální přístup lze jen těžko označit postup, kdy projektant vychází ze 40 let staré projektové dokumentace, která již dnes (25.10.2020) nemusí vůbec odrážet skutečný stav.
Pakliže projektant vyhotovil nesprávnou projektovou dokumentaci (a to na základě vlastního pochybení, resp. na základě vlastního nepečlivého postupu), jedná se o dílo, jehož vady můžete opět reklamovat (a dožadovat se například odstranění vad či poskytnutí slevy). Ani v tomto případě není odstoupení od smlouvy vyloučeno.
Pokud by mezi Vaším SVJ a stavitelem či projektantem došlo ke sporu, doporučuji Vám kontaktovat v této věci advokáta: www.advokatikomora.cz  (a to advokáta, který se zabývá oblastí občanského práva).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník