Koupě pozemku vymezeného geodetickými značkami, kupující si udělal nové zaměření a nárokuje si část pozemku - co teď?

Při prodeji jsme se s novou majitelkou a zástupcem realitní kanceláře 2x sešli přímo na určeném pozemku a všichni společně si odsouhlasili hranice pozemku na základě v terénu vytýčených geobodů. Z ani jedné strany neproběhly žádné námitky vůči umístění těchto značek a následně byla realitní agenturou vypracována kupní smlouva, ve které je mimo jiné jasně určeno, že kupující strana kupuje pozemek dle vyznačených geodetických značek. Vzhledem, že na pozemku, který nám měl zůstat, se nachází vzrostlý ořešák, ke kterému máme citovou vazbu, jsem si vymínila, že případná stavba na novém pozemku nepoškodí kořeny tohoto stromu. V kupní smlouvě je vysloveně uvedeno, že strom se nachází na našem pozemku (strany prodávající). Na jaře 2021 si kupující strana nechala vypracovat nové geodetické zaměření, při kterém zjistili, že umístěné geodetické značky v terénu neodpovídají katastrální mapě a začali si nárokovat část našeho pozemku včetně stromu. Chtěla jsem se obrátit na původní společnost, která nám v r. 2010 pozemek zaměřovala, ale bohužel majitel zemřel a společnosti již neexistuje. Bohužel zřejmě opravdu došlo ke špatnému umístění značek, proto jsem se snažila domluvit s novou majitelkou pozemku na společném postupu a znovu zaměření pozemku s tím, že pokud opravdu došlo k pochybení, pak že jí vrátíme poměrnou část kupní ceny a necháme na naše náklady opravit zápis na katastru, ale toto bohužel odmítá, a naopak si již ohradila část pozemku. Proto se chci zeptat, zda existuje způsob, jak se domoci toho, aby platila dohoda ohledně odsouhlasených fyzických hranic pozemku, příp. zneplatnění kupní smlouvy?

ODPOVĚĎ:
Nebude-li dohoda se sousedkou možná, nezbude Vám, než se v této věci obrátit s žalobou na soud.
U soudu se budete moci domáhat zneplatnění uzavřené kupní smlouvy, a to s poukazem na skutečnost, že tuto smlouvu jste uzavřeli v omylu (jelikož jste měli v úmyslu prodat jinou část pozemku). V tomto ohledu lze odkázat na následující ustanovení občanského zákoníku:
- § 584/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu. “
(z tohoto ustanovení lze dovodit, že jednalo-li se naopak o omyl v rozhodující skutečnosti, má tento omyl za následek neplatnost smlouvy)
- § 585 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vyvolala-li omyl jednajícího osoba třetí, je právní jednání platné …“
(toto ustanovení je pro Vás v podstatě nevýhodné – bylo by proto lepší vystavět žalobní argumentaci na tvrzení, že se jednalo o omyl v rozhodující skutečnosti).
Patrně vhodnější by však bylo obrátit se na soud s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím byste se domáhali toho, aby soud určil, že vlastníky předmětné (sporné) části pozemku jste i nadále Vy (tzn. aby byla upřednostněna výslovná dohoda smluvních stran – zakotvená v kupní smlouvě – oproti zákresu vlastnické hranice v katastru nemovitostí – která sice může odpovídat skutečnosti, neodpovídá však vůli smluvních stran).
Pro přípravu předžalobní výzvy, stejně jako pro přípravu žaloby a zastupování v rámci soudního řízení, Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta, který se zabývá oblastí občanského práva).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád