Odstoupení od kupní smlouvy na pozemek z důvodu zatajení vedení vodovodu VAK přes pozemek - je šance zrušit kupní smlouvu nebo ne?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Reklamace, spotřebitel, kupní smlouvy
Prodali jsme pozemek - zahradu přes RK zájemci. Po přepsání na KN nový majitel zjistil, že přes pozemek vede vodovodní řad v majetku místního VAK. Vedení nebylo zaznačeno v katastru. Na pozemku je také sloup el. vedení, se kterým kupující souhlasil. Po zjištění vedení vody přes okraj pozemku nový majitel kontaktoval RK s tím, že chce odstoupit od smlouvy, protože tam prý nepostaví zahradní chatu - domek typu do 25 m2 a nemůže údajně pozemek oplotit.
RK se k věci postavila tak, že si máme pozemek přepsat mezi sebou zpět na katastru. Provizi ponechá, jelikož službu provedla. My jsme zatím zpětný přepis nepodepsali a argumentujeme tím, že na pozemku lze s ohledem na ochranná pásma postavit chatu o výměře necelých 21 m2 a dále písemným souhlasem VAK s oplocením. Můj dotaz zní, zda by mohl tento argument uspět u případného soudu. Navíc ve smlouvě se pozemek prodával jako zahrada, s tím že byla zájemci ústně sdělena možnost stavby chaty. RK bohužel neověřila kudy přesně voda vede, jen si ověřila, že voda tam vede, což se předpokládalo. Nevíme jak z toho ven, aby bylo vše po právu a nezůstali v roli poškozených, ačkoli to by byli zřejmě všichni. Děkuji za odpověď, v případě potřeby doplním informace.
ODPOVĚĎ:
Pakliže realitní kancelář zprostředkovala prodej pozemku, její role v podstatě skončila – tzn. že případné zrušení smlouvy (v důsledku odstoupení) by mělo být vyřízeno mezi smluvními stranami (realitní kancelář by zde již figurovat neměla).
Základní podmínky pro odstoupení od smlouvy (a to i od kupní smlouvy) jsou zakotveny v § 2002/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. “
Ve Vámi popsaném případě je otázkou, zda z Vaší strany vůbec došlo k porušení kupní smlouvy a pokud ano, zda se jednalo o porušení podstatné. V tomto ohledu hraje významnou roli, a/ zda jste před prodejem pozemku o vedení vodovodního řadu přes tento pozemek věděli a b/ zda jste na tuto skutečnost kupující výslovně upozornili.
Dle § 2084 občanského zákoníku platí, že:
„Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. “
Existenci vodovodního řadu na pozemku (mající za důsledek omezení možnosti na tomto pozemku stavět) lze zajisté považovat za vadu tohoto pozemku. Pakliže pak tato vada představuje podstatné porušení kupní smlouvy, vzniká kupujícím právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (což ve Vašem případě nepřichází příliš v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci (což rovněž není příliš uskutečnitelné),
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny,
d/ odstoupit od smlouvy
(jak to vyplývá z § 2106/1 občanského zákoníku).
V současné chvíli Vám lze doporučit pokusit se s kupujícími dohodnout, a to například tak, že jim poskytnete přiměřenou slevu z kupní ceny (tzn. že platnost kupní smlouvy by zůstala zachována).
Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda kupující od kupní smlouvy již odstoupili či nikoli. Toto odstoupení musí být realizováno písemně, přičemž musí být adresováno (a doručeno) druhé smluvní straně (tedy Vám).
Pakliže k odstoupení od kupní smlouvy již došlo, byla tato smlouva zrušena a nezbývá, než uvést právní poměry do stavu, jaký zde byl před uzavřením kupní smlouvy (tedy vrácení kupní ceny a zpětný přepis pozemku v katastru nemovitostí).
Druhou možností je na odstoupení od kupní smlouvy nereagovat a počkat, zda budou kupující řešit spor soudní cestou (popřípadě je samozřejmě možné, abyste se na soud obrátili sami a podali zde žalobu na neplatnost obdrženého odstoupení. V rámci soudního řízení by se následně řešila otázka, zda byly dány podmínky pro odstoupení od kupní smlouvy (tzn. zda došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy). Je však jasné, že soudní řešení nastalé situace je variantou nejméně žádoucí.
Je otázkou, zda odpovědnost (resp. alespoň její část) neleží rovněž na straně realitní kanceláře. Měla-li realitní kancelář povědomí o tom, že přes pozemek vede vodovodní řad a nezjistila si podrobnosti, resp. na tuto skutečnost kupující neupozornila, porušila zajisté svou povinnost.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Štítky: