Reklamace zakoupeného bytu v domě SVJ - vlhkost ve zdi a chlad od načerno vybudované terasy, SVJ opravdu neudělá pro nedostatek financí

1. Doplnění vodorovné hydroizolace injektážemi.
Předpokládáme, že vodorovné izolace pod podlahou jsou zakončeny zároveň s podlahou. Proto bude třeba oklepat omítky do výšky min 20cm a odstranit soklový obklad. Zjevně zasolené zdivo bude odstraněno oklepáním.
Oklepané zdivo s výjimkou "omítek" dle bodu 2 bude omítnuto sanační omítkou. Hydroizolace dle předpisu quick-mix IC
2. Tam kde je předpoklad zatékání z úrovně nad podlahou je třeba montovat svislou hydroizolaci dle technologického postupu MAPEI: https://www.mapei.com/cz/cs/vyrobky-a-reseni/reseni-mapei
V principu je "omítkou" uzavřena vlhkost ve stěně v ploše (negativní hydroizolace) a aby nevzlínala z uzavřeného prostoru mimo, tak se takto ošetřená plocha orámuje injektážemi kolem dokola.
3. S ohledem na prašnost prací a výměnu části omítek, bude štukováním sjednocen povrch stěn a vymalován protiplísňovým nátěrem celý prostor.
To je názor jedné sanační firmy. Pozvala jsem si ještě jednoho stavby vedoucího, který je jiného názoru. Na byt je ´přilepena´ betonová terasa, která je pod dvěma okny ze tří. Na fasádě domu byla nedávno udělána izolace fasády, která však končí 10 cm nad povrchem terasy a tím vše teče do bytu. Vzhledem k tomu, že s vlhkostí u třetího okna, kde terasa není, problémy nejsou, přikláním se k této verzi. Každopádně můj dotaz je, kdo je zodpovědný? Kdo může dělat opravy/ úpravy na fasádě? Při koupi mi makléřka řekla, že SVJ na žádné opravy peníze nemá. To jsem ale netušila, jaké tam budou problémy. Vlhkost vzduch 98%, nemožnost tam dát sedací soupravu, jídlo plesniví, nakonec jsem zakoupil odvlhčovač a nájemníkům zlevnila nájem. V některých dnech tam teče voda po zdech, opadá omítka, vzniká černá plíseň.
A k tomu všemu od té obrovské betonové terasy, která nasaje do sebe zimu a uchovává v sobě, tak mi ochlazuje 2/3 zdi a i přes neustále zapnuté radiátory se při velké zimě teplota uvnitř nedostane přes 19 stupňů, to je max. U terasy musím podotknout, že SVJ řeklo cosi ve stylu, že s tím raději nechtějí mít nic společného, jedná se o stavbu načerno. Prosím o radu, jakými kroky postupovat, abych to zdárně a co nejrychleji vyřešila. Případně i kontakt na právníka, pokud nebude zbytí a budu se na něj muset obrátit. Pohybuji se lokalita Praha. Děkuji za odpověď. S pozdravem, Nikol.

ODPOVĚĎ:
Lze Vám doporučit obrátit se v této věci na všechny subjekty, které mají s Vaším bytem co do činění. Především Vám tedy lze doporučit:
1/ Zvážit, zda se v tomto případě nejedná o skrytou vadu bytu, za kterou byste mohla požadovat například vrácení části kupní ceny. Dle § 2129/2 občanského zákoníku platí, že:
"Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět."
2/ Můžete se zároveň obrátit na SVJ s žádostí o urgentní provedení takových prací, které by alespoň snížily nadměrnou vlhkost ve Vašem bytě, jelikož neuspokojivý stav společných částí bytového domu Vás omezuje ve výkonu Vašeho vlastnického práva, resp. Vám způsobuje škodu.
3/ V této věci se můžete obrátit na místně příslušný stavební úřad, a to s žádostí o provedení místního šetření. Stavební úřad může SVJ nařídit provedení nutných zabezpečovacích či jiných prací. Současně můžete stavební úřad požádat, aby prověřil oprávněnost předmětné terasy. Dospěje-li stavební úřad k závěru, že se jedná o tzv. černou stavbu, bude povinen zahájit v této věci řízení o odstranění stavby (§ 129 stavebního zákona).
Při realizaci výše uvedených kroků se můžete nechat zastoupit advokátem:
www.advokatikomora.cz
(a to advokátem zabývajícím se oblastí občanského práva).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)