Kupující nevěděl o kabelu na pozemku bez věcného břemene - nárok na slevu z kupní ceny, pokuta od kupujícího

Pan Kupující měsíc po předání nemovitosti zjistil, že přes pozemek vede kabel veřejných telekomunikačních sítí společnosti Vodafone, který byl položen před rokem 2000, někdy v roce 1993 a nefiguruje na katastru ani není evidován na stavebním úřadě. Nachází se v nejvzdálenější části zahrady, která sousedí s loukou a lesním porostem. Pravděpodobně se jedná o nezastavitelnou plochu. Za 2 týdny nás emailem o této existenci informoval a dožaduje se smluvní pokuty uvedené v bodu x kupní smlouvy:
“V případě porušení kterékoliv z výše uvedených povinností nebo v případě nepravdivosti prohlášení, Prodávající je povinna zaplatit Kupujícímu smluvní pokutu ve výši xxx Kč a jsou oprávněni od smlouvy odstoupit. Maximální výše pokuty dle tohoto ustanovení činí xxx Kč. “  Prodávající si nebyla vědoma existence této sítě, nemohla tedy kupujícího upozornit. Nemyslíme si tedy, že Kupující má nárok na pokutu. Chtěla bych se zeptat, jak tuto situaci právně řešit? Má Kupující nárok na pokutu i když prodávající o existenci sítě nevěděl a nemohl vědět? My jsme nikdy nezažili ze by někdo kdy potřeboval přístup k sítím, proto jsme nevěděli ze se tam něco nachází. Pozemek, na kterém se síť nachází, byl ve vlastnictví města a to nikde břemeno nezaznamenalo, ani v kupní smlouvě. Síť nefiguruje na veřejném seznamu, ale je zjistitelná na stránkách Vodafone při podání žádosti o existenci sítí pro každého. Děkuji Vám moc za pomoc, nevíme, jak postupovat. S pozdravem.  

ODPOVĚĎ:
Vaší situaci nehodnotím jako příliš dobrou. Problém spočívá ve skutečnosti, že prohlášení prodávajícího je v kupní smlouvě formulováno jednoznačně - prodávající prohlašuje, že na předmětu prodeje neváznou žádná práva či jiné vady. Kupní smlouva tedy nestanoví, že by se toto prohlášení prodávajícího vztahovalo pouze na ta práva či vady, o kterých prodávající může vědět, nýbrž prodávající v kupní smlouvě vztahuje své prohlášení na jakákoli práva a vady.
Pro případ nepravdivosti tohoto prohlášení prodávajícího pak byla sjednána smluvní pokuta. V této souvislosti není rozhodné, zda prodávající měl o existenci cizího práva váznoucího na pozemku povědomí, resp. zda ho vůbec mohl mít - právo kupujícího na smluvní pokutu vzniká již tehdy, ukáže-li se být prohlášení prodávajícího nesouladné se skutečností.
Předmětné prohlášení prodávajícího vychází z § 2084 občanského zákoníku, který zakotvuje informační povinnost prodávajícího následovně:
"Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví."
Kupujícímu můžete namítnout, že své prohlášení (formulované v kupní smlouvě) považujete za neporušené, jelikož o existenci práva třetí osoby jste nemohli mít povědomí. Bude-li nicméně kupující na úhradě smluvní pokuty trvat (přičemž Vy její úhradu odmítnete), nezbude než vyčkat, zda se bude kupující domáhat její úhrady soudní cestou.
V rámci eventuálně zahájeného soudního řízení se budete případně moci domáhat snížení smluvní pokuty, a to s poukazem na její nepřiměřenou výši. Konkrétně dle § 2051 občanského zákoníku platí, že:
"Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta ..."
Dospěje-li Váš spor s kupujícím až do soudní fáze, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník