Nedodržení projektu, projektové dokumentace při stavbě domu a prodej - stačí písemně upozornit nového majitele na odchylku?

Tudíž podklady jsou špatné. Prodej domu běží. Stačí zájemce o náš dům na tento rozdíl oproti projektové dokumentaci pouze upozornit písemně? Nebo se jedná o skrytou/či právní vadu? Jak správně postupovat? Děkuji moc za rady.

ODPOVĚĎ:
V první řadě Vám doporučuji ověřit (a to dotazem u předcházejícího vlastníka domu, popř. u stavebního úřadu), zda se jedná o protiprávní odchylku od schválené projektové dokumentace, anebo zda byla tato změna stavebním úřadem schválena.
Není rozhodné, zda lze tuto odchylku stavby od schválené projektové dokumentace považovat za vadu stavby či nikoli, je nicméně důležité na tuto skutečnost kupujícího prokazatelným způsobem upozornit.
Povinnost prodávajícího upozornit kupujícího na vady prodávané věci vyplývá v obecné rovině z § 1916/1 písm. b) občanského zákoníku a konkrétně pak z § 2084 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. “
V každém případě Vám proto doporučuji kupujícího na existenci této odchylky upozornit, a to zcela konkrétně (s uvedením tloušťky izolace dle projektové dokumentace a skutečné tloušťky izolace). Toto upozornění je vhodné vtělit přímo do kupní smlouvy (aby kupující podpisem kupní smlouvy potvrdil, že byl na tuto vadu prodávané věci upozorněn a bere ji na vědomí). V kupní smlouvě může být rovněž uvedeno, že kupní cena domu je ujednána i s ohledem na vady domu, které byly kupujícímu prodávajícím oznámeny (tzn. že kupující z tohoto důvodu nebude v budoucnu uplatňovat právo na slevu z kupní ceny).
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník