Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak SVJ hospodaří, a může nahlížet do smluv, účetních knih a dokladů SVJ. Naše SVJ má pověřeného vlastníka, který mi umožňuje dokumenty SVJ prohlížet a dělat si písemné poznámky. Pořízení vlastní kopie fotoaparátem je zakázáno. Důvod neznámý. Do dokumentů nahlížím v sídle pověřeného vlastníka a za jeho přítomnosti.
Řádné seznámení se s mnohastránkovými dokumenty není z časových důvodů bez podrobných poznámek, opisu nebo kopie možné. Prosím, co je obsahem pojmu „nahlížet“ a za jakých podmínek lze pořizovat výpisy, opisy nebo kopie? Lze v rámci SVJ použít podobný výklad jako nahlížení společníka s. r. o. do dokumentů společnosti? K poskytování informací společníkovi soud uvedl, že běžnou praxí poskytování informací společníkovi je nejenom nahlížení do dokladů společnosti, ale i možnost pořídit si prostřednictvím nepoškozující reprodukční techniky kopie takových dokladů. Děkuji, Josef
Odpověď:
Jak v dotazu správně uvádíte, má vlastník bytové jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu bytového domu hospodaří a jak bytový dům nebo pozemek spravuje; u této osoby může vlastník bytové jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 občanského zákoníku).
Neboť shora citované ustanovení občanského zákoníku pojem „nahlížení“ blíže neupřesňuje, je pro získání povědomí o úmyslu zákonodárce vhodné odcitovat rovněž příslušnou pasáž důvodové zprávy k občanskému zákoníku:
„Vlastník jednotky má právo ověřit si, jak jsou dům a pozemek spravovány a jak se při správě domu hospodaří. I to vyplývá z jeho právního postavení jako spoluvlastníka společné věci. Je samozřejmé, že ani práva stanovená v tomto ustanovení nemůže vlastník jednotky vykonávat kdykoli. Způsob jejich výkonu mohou především určit pravidla pro správu domu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků. V případě, že takto určen nebude, uplatní se obecná pravidla stanovená pro soukromý styk. Zejména jde o zásady, že subjektivní právo lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem k zvyklostem soukromého života a že se zjevnému zneužití práva odnímá právní ochrana. To přirozeně platí i pro druhou stranu - ani osoba odpovědná za správu domu nesmí určit pro výkon práv vlastníka jednotky způsob tak omezující, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila. “
Jelikož zákonodárce nedefinoval pojem „nahlížení“ ani v důvodové zprávě, je vhodné dále poukázat na ta ustanovení občanského zákoníku, která lze v této souvislosti podpůrně použít:
1/ Dle § 1118 a § 1119 občanského zákoníku náleží spoluvlastníku vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, přičemž tohoto vyúčtování se lze domáhat po uplynutí doby obvyklé povaze správy společné věci, při zániku spoluvlastnictví nebo při zániku účasti v něm, anebo z jiných důležitých důvodů.
2/ Dle § 2252/1 občanského zákoníku platí, že požádá-li o to nájemce bytu, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. V této souvislosti lze pak konstatovat, že svědčí-li právo na pořizování opisů či kopií vyúčtovaných nákladů nájemci, který není vlastníkem bytu, tím spíše by mělo svědčit vlastníkovi bytu, který je současně spoluvlastníkem bytového domu.
Dle § 107 zákona o obchodních korporacích může každý společník nahlížet do všech dokladů obchodní společnosti a kontrolovat tam obsažené údaje. V souvislosti s tímto oprávněním společníka obchodní společnosti (byť zakotveným ještě v Obchodním zákoníku, který byl k 31. 12. 2013 zrušen) pak bylo Nejvyšším soudem judikováno, jak ve svém dotazu uvádíte (jedná se o usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2012, sp. zn. 29 Cdo 703/2011).
Shora uvedené lze shrnout tak, že vlastníkovi bytové jednotky svědčí vedle práva nahlížet do účetních dokladů a smluv SVJ jednoznačně i právo pořizovat si na vlastní náklady kopie těchto dokumentů. Je-li pak vlastník bytové jednotky schopen si kopie těchto dokumentů pořídit na místě a způsobem, který kvalitu těchto dokumentů nijak neovlivní, jeví se zákaz pořizování kopií jako šikanózní výkon práva, který je v jasném rozporu s úmyslem zákonodárce a nemůže požívat právní ochrany. V tomto ohledu Vám lze doporučit iniciovat na úrovni SVJ změnu stanov, kterou by byla pravidla pro nahlížení do dokumentů SVJ a pořizování jejich kopií jasně zakotvena.
Komentáře vytvořeny pomocí CComment