Možnost přístupu na svůj pozemek jen přes pozemek obce - obec chce pozemek prodat, co teď?

Dozvěděl jsem se, že obec jedná o převodu tohoto pozemku, který je pro mne jediným přístupem na zahradu, na jinou fyzickou osobu, formou směny za jiný pozemek, o který má obec zájem. Existuje nějaká zákonná povinnost obce na zachování přístupu (příjezdu) na můj pozemek. Uskutečněním směny by nastala situace, že na svůj pozemek budu mít přístup pouze přes pozemek jiné soukromé osoby bez zřízeného věcného břemene přístupu. Děkuji za odpověď. S pozdravem Miloš.

ODPOVĚĎ:
Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Nikoli, žádná zákonná povinnost obce zachovat přístup na Váš pozemek neexistuje.
Jedním dechem je však nutné dodat, že Vaše situace je samozřejmě právně řešitelná.
V první řadě Vám doporučuji obrátit se na obec (obecní úřad) s dotazem, zda předmětný obecní pozemek spadá do veřejného prostranství či nikoli. Dle § 34 zákona o obcích totiž platí, že:
“Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru. ”
Pokud by totiž předmětný obecní pozemek byl veřejným prostranstvím, zůstal by jím I po změně vlastníka tohoto pozemku (jak uvádím výše, může být veřejné prostranství I předmětem “soukromého” vlastnictví). V takovém případě byste tudíž nemusel vlastně nic řešit, neboť nový vlastník předmětného pozemku by byl povinen strpět jeho užívání kýmkoli, a to bezúplatně (měl byste tudíž zachován přístup ke svému pozemku).
Vyjde-li naopak najevo, že se o veřejné prostranství nejedná, bude vhodné, abyste se obrátil na obec s návrhem na zřízení služebnosti stezky a cesty (§ 1274, § 1276 a § 1277 občanského zákoníku). Tato služebnost by v takovém případě byla založena prostřednictvím smlouvy mezi Vámi a obcí (§ 1260/1 občanského zákoníku), přičemž tuto smlouvu by bylo následně nutné zanést do katastru nemovitostí.
Služebnost může být zřízena na dobu určitou i neurčitou, úplatně i bezúplatně (v tomto ohledu bude záležet na Vaší dohodě s obcí). Bude pro Vás výhodnější, zřídíte-li tzv. služebnost in rem, tedy služebnost, která bude svědčit každému vlastníkovi Vašeho pozemku (oprávněným z této služebnosti tedy nebudete pouze Vy, nýbrž každý, kdo bude v budoucnu vlastnit Váš pozemek).
Pokud by obec nebyla ochotna zřídit k předmětnému pozemku služebnost, mohl byste se případně domáhat zřízení tzv. nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:
„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. “
Pokud byste byl nucen domáhat se zřízení nezbytné cesty podáním žaloby k soudu, bylo by pro Vás samozřejmě nejvhodnější domáhat se jejího zřízení v podobě služebnosti (jak vyplývá ze shora citovaného § 1029/2 občanského zákoníku).
Jako zcela poslední variantu řešení je možné vzpomenout možnost vyvlastnění předmětného pozemku, a to v tom smyslu, že k předmětnému pozemku by byla zřízena služebnost ve Váš prospěch I proti vůli vlastníka předmětného pozemku. Konkrétně dle § 170/2 stavebního zákona platí, že:
„Právo k pozemku … lze … omezit též k vytvoření podmínek pro … příjezd k pozemku …“
Vše výše uvedené (tedy uzavření smlouvy o zřízení služebnosti, domáhání se zřízení nezbytné cesty, popř. návrh na vyvlastnění – nucené zřízení služebnosti) je možné uplatnit I vůči novému vlastníku předmětného pozemku.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích (obecní zřízení)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)