Kdy je nutný souhlas souseda se stavbou

Dům (do 150 m2) bude stát 25 metrů od hranice pozemku, soused tam měl jen 1/4 podíl, druhý spolumajitel nám souhlas dal. Stavební úřad na souhlasu dědiců trvá i v případě souhlasného územního rozhodnutí. Jak bychom měli postupovat, abychom mohli stavět? Dědické řízení se už táhne od května 2012 a zatím není ani náznak jeho ukončení a tím nám brání užívat pozemek, resp. stavět. Děkuji, Dana

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:

1/ Souhlas vlastníků sousedních pozemků či staveb:
Neboť z Vašeho dotazu nevyplývá, jaký typ územního či stavebního řízení přichází ve Vašem případě v úvahu, upozorňuji pouze, že obecně není zapotřebí, aby vlastníci sousedních pozemků či staveb s Vaším stavebním záměrem souhlasili, resp. není nutné, abyste stavebnímu úřadu souhlas těchto osob doložili.

V případě „standardního“ územního řízení jsou vlastníci sousedních pozemků či staveb samozřejmě jeho účastníky (§ 85/2 písm. b) stavebního zákona), přičemž k žádosti o vydání územního rozhodnutí není zapotřebí doložit jejich souhlas (§ 86 stavebního zákona), jako účastníci územního řízení budou oprávněni vznést své námitky (§ 89 stavebního zákona).

Naopak v případě tzv. zjednodušeného územního řízení je dle § 95/1 písm. d) stavebního zákona doložení souhlasu vlastníků sousedních pozemků či staveb nutností, resp. nebude-li tento souhlas žadatelem doložen, projedná stavební úřad věc ve „standardním“ územním řízení (§ 95/3 stavebního zákona).

Také k žádosti o vydání územního souhlasu musí být dle § 96/3 písm. d) stavebního zákona zpravidla doložen souhlas vlastníků sousedních pozemků či staveb.

Vlastníci sousedních pozemků či staveb jsou pak samozřejmě i účastníky navazujícího stavebního řízení (§ 109 písm. e) stavebního zákona), přičemž ani v případě „standardního“ stavebního řízení není zapotřebí, aby byl k žádosti o vydání stavebního povolení doložen jejich souhlas (§ 110 stavebního zákona), jako účastníci stavebního řízení jsou vlastníci sousedních pozemků či staveb oprávněni vznést námitky dle § 114 stavebního zákona.

Naopak v případě stavebního ohlášení je stavebník dle § 105/1 písm. f) stavebního zákona povinen připojit souhlasy vlastníků sousedních pozemků či staveb, přičemž v případě absence těchto souhlasů rozhodne stavební úřad o provedení „standardního“ stavebního řízení (§ 107/1 stavebního zákona).

2/ Souhlas všech dědiců:
Je pravdou, že případ úmrtí účastníka územního či stavebního řízení, resp. potencionálního účastníka těchto řízení, není ve stavebním zákoně výslovně řešen. Obecně však platí, že všichni dědicové, resp. potencionální dědicové, jsou ode dne úmrtí zůstavitele do pravomocného ukončení dědického řízení v podstatě podílovými spoluvlastníky, tzn. všichni potencionální dědicové by měli být rovněž účastníky příslušného územního či stavebního řízení.

V tomto kontextu je však s ohledem na bod 1/ nutné v zásadě rozlišovat, zda jste povinen souhlas všech vlastníků sousedních pozemků či staveb stavebnímu úřadu doložit ,či zda se bude jednat pouze o účastníky řízení, kteří mohou vznést případně své námitky (a kteří musí být tudíž informováni stavebním úřadem).

S ohledem na shora uvedené je zároveň vhodné vědět, že dle § 28/1 správního řádu bude za účastníka správního řízení v pochybnostech považován i ten, kdo tvrdí, že je účastníkem, dokud se neprokáže opak.

Dle § 25/1 správního řádu je pak možné doručovat prostřednictvím veřejné vyhlášky rovněž osobám, které nejsou známy, přičemž do této kategorie by bylo možné zařadit i neurčitý okruh potencionálních dědiců (aplikace tohoto ustanovení však závisí do značné míry na právním názoru příslušného stavebního úřadu), tento postup je pak de facto potvrzen i v § 32/3 správního řádu. Není také vyloučeno, aby stavební úřad ustanovil potencionálnímu (a dosud neznámému) vlastníkovi sousedního pozemku opatrovníka dle § 32/2 písm. e) správního řádu.

Některým ze způsobů shora uvedených by proto dle mého názoru bylo možné informovat o zahájení územního či stavebního řízení všechny potencionální dědice příslušného sousedního pozemku, popř. za spolupráce příslušného soudu či notáře jako soudního komisaře pověřeného k vedení dědického řízení.

3/ Souhlas všech podílových spoluvlastníků:
Neboť z Vašeho dotazu rovněž vyplývá, že dědické řízení se vede (resp. se má vést) nikoli k celému sousednímu pozemku, nýbrž pouze ke spoluvlastnickému podílu na tomto pozemku o velikosti 1/4, je nezbytné si uvědomit, že dle § 139/2 Občanského zákoníku rozhodují o hospodaření se společnou věcí podíloví spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů, přičemž z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně (aplikace tohoto ustanovení rovněž ve stavebním řízení je pak potvrzena v § 29/5 správního řádu).

Vaší argumentaci Vám proto doporučuji vystavět právě na skutečnosti, že souhlas čtvrtinového podílového spoluvlastníka (ať už se jím stane jeden či více potencionálních dědiců) není zapotřebí v situaci, kdy s Vaším stavebním záměrem souhlasí většinový podílový spoluvlastník předmětného pozemku.

V případě, že by nebyl stavební úřad ochoten na Vaše stanovisko přistoupit, můžete se obrátit na nadřízený stavební úřad, popř. kontaktovat i veřejného ochránce práv ( www.ochrance.cz ).