Přestavění garáže a dílny na byty za účelem pronájmu - možné právní komplikace

V jednom z plánovaných prostor je snížená výška stropu 2,3 m, která se ještě sníží zateplením a neodpovídá tak minimální výšce pro obytné místnosti. § 2236 NOZ připouští pronájem jakéhokoliv prostoru, který bude asi obecně splňovat hygienické parametry. Pokud budu upravovat svoji garáž na "pokoj pro hosty" a sousední objekt na "zahradní domek", ve všech těchto prostorech bude kuchyňka a sociální zařízení a splním požadavky na tepelnou pohodu, osvětlení atd. (kde se zeptat? hygiena? ) - zároveň tyto prostory nezkoulauduji jako byty:
1) může mě hygiena, stavební úřad, kdokoliv za něco "popotahovat"? pronajímám přece svoje PROSTORY. Kde je tedy hranice, kolik PROSTORŮ k bydlení mohu pronajmout? Nechci dělat nějaká ghetta, jde mi o ubytování slušných platících lidí s tím omezením, že prostě nemohu kolaudovat na byt kvůli některým drobným závadám. 2) v RD jsou slabší stěny (příčky), které dle projektanta nesplňují nároky na odhlučnění - nicméně, ale jelikož toto nebudu kolaudovat jako BYT, je v tom problém? (když pominu, že to může vadit nájemníkům) Dům je jednom zkolaudovaný, já pronajímám PROSTORY k bydlení…
3) bere se takový prostor jako "jednotka"? Jde mi o to, že je v současnosti povoleno vystavět 3 byty v RD, ale nevím, zda se to vztahuje i na prostory k bydlení dle NOZ. V RD nikdy neprohlásím jednotky (nebo maximálně 2), ostatní "byty" budu pronajímat jako "prostor pro bydlení".
Jestli si toto správně vykládám, neměl by být problém. Mohu přeci svůj "zahradní domek" nebo "klubovnu" ("hernu pro děti", "společenské prostory" atd.) pronajímat jako prostor pro bydlení, pokud k tomu budou uzpůsobeny, nebo…? Dodávám, že elektřina, odpady, voda, topení atd. budou společné - prostory, které chci takto pronajímat, již částečně rozvody mají. Děkuji. Zdeněk

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Riziko "popotahování":
Úvodem své odpovědi upozorňuji, že ve Vámi popsaném případě je nezbytné striktně rozlišovat soukromoprávní a veřejnoprávní rozměr problematiky, jak ostatně vyplývá i z § 1/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.
Dále poukazuji na skutečnost, že znění § 2236 občanského zákoníku je zejména reakcí na právní úpravu dle starého Občanského zákoníku (účinného do 31. 12. 2013) a především na s tím související (a nevyhovující) judikaturu. Dle staré právní úpravy bylo totiž pro kvalifikaci určitého prostoru jako bytu rozhodující, zda byl tento prostor stavebním úřadem zkolaudován jako byt, přičemž nájemní smlouvy, kterými byl za účelem bydlení pronajat prostor zkolaudovaný jinak než jako byt, byly soudy opakovaně kvalifikovány jako absolutně neplatné (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 1010/1997, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000, sp. zn. 26 Cdo 3824/2008), což začasté zcela odporovalo logice věci a zásadně podrývalo právní jistotu nájemců a pronajímatelů.
Základní definice bytu se v pojetí občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014) v zásadě nijak nezměnila, když je bytem označována místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny (tzn. v příslušném rozhodnutí stavebního úřadu) a užívány k účelu bydlení (§ 2236/1 občanského zákoníku). Rovněž v současné době je tudíž bytem pouze takový prostor, který byl stavebním úřadem určen k bydlení (tzn. zkolaudován jako byt).
Na rozdíl od staré právní úpravy však občanský zákoník dále stanoví, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor (tzn. zkolaudovaný byt), jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Toto ustanovení občanského zákoníku tak chrání nájemce (jako slabší smluvní stranu) tím, že vztahuje ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu na všechny případy, kdy si nájemce pronajme určitý prostor k bydlení (tzn. za účelem uspokojování bytových potřeb), a to i kdyby tento prostor nesplňoval zákonné požadavky (zejména tedy stavebněprávní požadavky) na bydlení.
Shora uvedené však v žádném případě neznamená, že by od 1. 1. 2014 (tedy s účinností občanského zákoníku) bylo možné beztrestně užívat k uspokojování bytových potřeb jiné prostory než takové, které tak byly stavebním úřadem výslovně označeny (v kolaudačním rozhodnutí).

V souvislosti s předchozím odstavcem je zejména nutné poukázat na § 178/1 stavebního zákona, dle něhož se dopustí přestupku mimo jiné ta fyzická osoba, která:
- užívá stavbu bez kolaudačního rozhodnutí, pokud bylo takové rozhodnutí třeba,
- užívá stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím,
- užívá stavbu bez kolaudačního souhlasu, pokud je podle zákona vyžadován, nebo přes zákaz stavebního úřadu podle § 122/4 stavebního zákona,
- užívá stavbu v rozporu s kolaudačním souhlasem,
- užívá stavbu v rozporu s oznámením stavebníka podle § 120/1 stavebního zákona,

přičemž za tyto přestupky může být stavebním úřadem uložena pokuta dle § 178/3 stavebního zákona.

Pokud by byly k bydlení pronajaty nebytové prostory, je dále vhodné vědět, že pronajímateli hrozí (kromě veřejnoprávní sankce dle stavebního zákona) i riziko vypovězení nájemní smlouvy ze strany nájemce. V tomto ohledu je důležité poukázat na § 2236/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci (toto ustanovení tedy chrání nájemce před tím, aby pronajímatel po uzavření nájemní smlouvy zpochybňoval její platnost právě s odkazem na to, že pronajatý prostor nebyl stavebním úřadem zkolaudován jako byt, o čemž však pronajímatel musel při uzavírání nájemní smlouvy samozřejmě vědět).

Z § 2236/2 občanského zákoníku však lze také dovodit, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, může být na újmu pronajímateli (neboť zákaz újmy z tohoto důvodu není občanským zákoníkem, tak jako je tomu u nájemce, v případě pronajímatele výslovně zakotven). V tomto ohledu proto nelze vyloučit, že nájemce po uzavření nájemní smlouvy tuto smlouvu vypoví bez výpovědní doby (tzn. s okamžitou účinností), jak vyplývá z § 2227 a § 2232 občanského zákoníku (je však pravdou, že tato právní konstrukce není zatím potvrzena rozhodovací praxí soudů).

2/ Slabší příčky:
Uzavřete-li s nájemci smlouvu o nájmu bytu (přičemž dle § 2236 občanského zákoníku je nerozhodné, zda pronajaté prostory označíte jako "byt" nebo jako "prostor k bydlení", podstatný je účel uzavírané smlouvy, tzn. zda prostřednictvím této smlouvy nájemce uspokojuje svou bytovou potřebu), může případné nedostatečné odhlučnění představovat vadu bytu. V obecné rovině dle § 2205 občanského zákoníku platí, že nájemní smlouva pronajímatele zavazuje:
a/ přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
b/ udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
c/ zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

Dle § 2212/3 občanského zákoníku dále platí, že bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby (může se jednat i o zvýšenou hlučnost), má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.

Speciální úprava oznamování a odstraňování vad pronajatého bytu (včetně případných finančních nároků nájemce) je pak zakotvena v § 2264 a násl. občanského zákoníku.

3/ Vymezení "prostoru k bydlení" jako "bytu":
V tomto ohledu je důležité si uvědomit (jak uvádím i výše), že občanský zákoník nepřinesl do oblasti stavebního práva (co se týče určování účelů užívání staveb a prostor) žádnou změnu, tzn. že občanský zákoník nezakotvil novou kategorii "prostor k bydlení" (v tomto ohledu se jedná pouze o terminologii občanského zákoníku).
I nadále tedy mohou být bytové potřeby fyzických osob uspokojovány pouze v prostorech, které byly k tomuto účelu zkolaudovány (tzn. že byly zkolaudovány jako byty). Ostatní prostory jsou nebytové, přičemž z hlediska veřejnoprávního (tzn. z hlediska stavebního zákona) nemohou být v takových prostorech uspokojovány bytové potřeby (což však neznamená, že by nájemní smlouva k takovým prostorům, jejímž prostřednictvím hodlá nájemce uspokojovat své bytové potřeby, měla být neplatná, občanský zákoník naopak chrání nájemce do té míry, že i takovou nájemní smlouvu označuje za platnou).

4/ Možné řešení:
Nechcete-li se vystavit riziku uložení pokuty stavebním úřadem (je samozřejmě otázkou, jak intenzivní by toto riziko bylo), můžete s nájemci uzavírat smlouvy o ubytování (§ 2326 a násl. občanského zákoníku).
V tomto ohledu je však nezbytné poukázat na zásadní rozdíl mezi nájmem bytu a ubytováním, kterým je jejich účel. Zatímco účelem smlouvy o nájmu bytu je umožnit nájemci bydlení (tedy dlouhodobé uspokojování bytových potřeb), účelem smlouvy o ubytování je poskytnout přechodné ubytování (tzn. prozatímní pobyt v prostoru, kde je možné uspokojit své základní životní a společenské potřeby).

Smlouva o ubytování tedy předpokládá, že bytová potřeba ubytovaného je uspokojena jinde (tzn. že ubytovaný dlouhodobě bydlí jinde a prostřednictvím smlouvy o ubytování řeší pouze svou krátkodobou bytovou potřebu).
Aby byla smlouva o ubytování dostatečně odlišena od smlouvy o nájmu bytu, musí z obsahu smlouvy o ubytování vyplývat, že účelem přenechání určitého prostoru do užívání ubytovanému je poskytnutí přechodného ubytování. Ve smlouvě lze zejména doporučit označit pronajímatele jako ubytovatele a nájemce jako ubytovaného, přičemž smlouvu je zároveň vhodné označit jako smlouvu o ubytování (přestože se nejedná o nutnou podmínku), ve smlouvě je dále vhodné zakotvit krátkodobost (přechodnost) ubytování (tzn. že ubytování na dobu neurčitou není rozhodně vhodné).
Ubytování musí být poskytováno v zařízení k tomu určenému podle veřejnoprávních předpisů (stavebních předpisů), tzn. v zařízeních, kde je poskytování ubytování v souladu s kolaudačním rozhodnutím či kolaudačním souhlasem stavebního úřadu. Takovými zařízeními jsou zejména stavby ubytovacích zařízení.
Podle § 2 písm. c) vyhlášky č. 501/2006 Sb. , v platném znění, je stavbou ubytovacího zařízení stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené (jedná se o hotely, motely, penziony a ostatní ubytovací zařízení).
Stavbou ubytovacího zařízení však dle této vyhlášky není bytový a rodinný dům a stavby pro rodinnou rekreaci.
Z hlediska soukromoprávního však není vyloučeno, aby bylo ubytování poskytováno také v rodinných domech či rekreačních stavbách (neboť občanský zákoník tento postup výslovně nezakazuje), v tomto případě je však nanejvýš žádoucí, aby z uzavřené smlouvy vyplývalo, že užívání stavby je pouze přechodné (tzn. že se jedná o ubytování).
Stejně jako v případě smlouvy o nájmu bytu je však důležité, aby byly předmětné prostory zkolaudovány buď k bydlení, nebo jako ubytovací zařízení. Smlouva o ubytování, jejímž předmětem by byly nebytové prostory by mohla být považována dokonce za absolutně neplatnou (§ 588 občanského zákoníku), právní úprava smlouvy o ubytování je tedy v tomto ohledu přísnější než v případě smlouvy o nájmu bytu.
Pokud byste poskytoval ubytování na vlastní odpovědnost, soustavně a za úplatu (což předpokládám), jednalo by se o podnikání, k jehož výkonu byste potřeboval živnostenské oprávnění. V tomto ohledu pouze stručně připomínám, že do úvahy přicházejí dvě základní živnosti, a to 1. "Ubytovací služby" (volná živnost), která spočívá v poskytování ubytovacích služeb (maximálně se současným podáváním snídaní, které však samozřejmě není povinné), nebo 2. "Hostinská činnost" (řemeslná živnost), která kromě ubytovacích služeb zahrnuje i poskytování stravování.
Pokud byste poskytoval ubytování jako podnikatel (živnostník), měly by Vámi uzavřené smlouvy o ubytování zpravidla spotřebitelský charakter (§ 1810 a násl. občanského zákoníku), tzn. že režim těchto smluv by byl pro Vás přísnější (opět za účelem ochrany ubytovaného jako spotřebitele a tudíž slabší smluvní strany).
Druhým možným řešením je uzavírání nájemních smluv (ve smyslu obecného nájmu dle § 2201 a násl. občanského zákoníku). Dle § 2235/2 občanského zákoníku totiž platí, že ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Bude-li tedy splněna podmínka krátkodobosti, bylo by možné uvažovat o podřízení nájemního vztahu obecným ustanovením o nájmu (bez nutnosti opatřovat si živnostenské oprávnění). I v tomto případě však existuje riziko veřejnoprávní sankce či budoucího vypovězení nájemní smlouvy z důvodu užívání prostor v rozporu s jejich stavebněprávním určením.
V každém případě Vám doporučuji navštívit místně příslušný stavební úřad a konzultovat zde Vaší situaci, nelze vyloučit, že stavební úřad nalezne ze svého úhlu pohledu optimální řešení (zejména v podobě udělení výjimky z některých požadavků na stavebně technické parametry bytu, resp. prostoru v rámci ubytovacího zařízení).