Byt zkolaudovaný jako jiný nebytový prostor - málo světla, okna na sever

1. jednotlivý pokoj nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na přechodné ubytování a jsou k tomu určeny; 2. ubytovací jednotka v zařízení sociálních služeb, určená k trvalému bydlení (vyhláška č. 268/2009 Sb. , o technických požadavcích na stavby). Developer je nabízí za nižší ceny než bytové jednotky s odůvodněním, že je tam méně přímého slunečního svitu - vzhledem k orientaci na sever a tudíž to nemůže být zkolaudované jako byt. V katastru je pak tento prostor zapsán jako jiný nebytový. Přesto to bytu odpovídá uspořádáním - v tomto konkrétním případě se jedná o 2+kk s lodžií o výměře asi 60 m2. Mám zde několik poznámek, o jejichž zodpovězení bych Vás z titulu Vaši funkce chtěla poprosit: 1. Pokud bych tuto ubytovací jednotku koupila, jakému se vystavuji riziku z právního hlediska? Co to vlastně doopravdy kupuji? Je možné tam trvale bydlet a užívat ji jako byt? Hrozí mi nějaké právní komplikace nebo riziko postihu v důsledku dlouhodobého užívání (v řádu desítek let), případně vystěhování? Mohu tam mít trvalé bydliště? 2. Lidé si kupují tyto jednotky k účelu pronajímání; já však tento úmysl nemám a chtěla bych ji užívat dlouhodobě pro svoji potřebu - je to možné? 3. Pokud bych ubytovací jednotku chtěla v budoucnu prodat, je to vůbec možné? Jaká bude její cena? Teoreticky pokud to není byt a je to kolaudované jako jiný nebytový prostor tak to má hodnotu např. kanceláře nebo garáže? ! 4. Upřímně, považuji to za právní paskvil a není mi zřejmé, co koupí tohoto prostoru získávám, riskuji a co mohu očekávat; zda vůbec o této koupi uvažovat… Děkuji Vám za pochopení a Vaši laskavou odpověď. Darina

ODPOVĚĎ:
1/ Dlouhodobé užívání ubytovací jednotky:
Jak vyplývá z definice pojmu "ubytovací jednotka" dle § 3 písm. d) vyhlášky o technických požadavcích na stavby (kterou ve svém dotazu citujete), slouží ubytovací jednotka k přechodnému ubytování, nikoli k trvalému bydlení. Totéž ostatně vyplývá rovněž z § 44 vyhlášky o technických požadavcích na stavby, který stanoví konkrétní parametry ubytovacích jednotek (a to dle třídy ubytovacího zařízení, v němž se daná ubytovací jednotka nachází, tzn. dle počtu hvězdiček). na toto vymezení ubytovací jednotky pak obsahově navazuje § 2 písm. c) vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území (vyhl. č. 501/2006 Sb. , v platném znění), dle něhož je stavbou ubytovacího zařízení stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené (jedná se o hotely, motely, penziony a ostatní ubytovací zařízení).
Základní rozdíl mezi bytem a ubytovací jednotkou tedy tkví v účelu obývání těchto prostor. Zatímco byt je (resp. s ohledem na své parametry a vybavení může být) užíván za účelem uspokojování bytových potřeb (tedy k trvalému bydlení), má ubytovací jednotka sloužit pouze k uspokojení potřeby dočasného (přechodného) ubytování. Z tohoto důvodu jsou stavebně-technické požadavky na ubytovací jednotku oproti bytu mírnější, neboť ubytovací jednotka musí umožňovat toliko prozatímní pobyt v prostoru, kde je možné uspokojit své základní životní a společenské potřeby.
Z důvodu shora uvedeného není (z právního hlediska) možné užívat ubytovací jednotku k trvalému bydlení, neboť tento prostor nebyl stavebním úřadem zkolaudován jako byt.

Co se týče možných právních rizik, je zejména nutné poukázat na § 178/1 stavebního zákona, dle něhož se dopustí přestupku mimo jiné ta fyzická osoba, která:
- užívá stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím,
- užívá stavbu v rozporu s kolaudačním souhlasem,
- užívá stavbu v rozporu s oznámením stavebníka podle § 120/1 stavebního zákona,

přičemž za tyto přestupky může být stavebním úřadem uložena pokuta dle § 178/3 stavebního zákona. Je samozřejmě otázkou, zda má stavební úřad vůbec šanci se v praxi dozvědět o tom, že ubytovací jednotka je jejím vlastníkem užívána k trvalému bydlení (stavební úřad by musel skutečnost trvalého bydlení mimo jiné prokázat, což by bylo patrně dosti obtížné), určité riziko postihu ze strany stavebního úřadu nicméně existuje.

Co se týče přihlášení trvalého pobytu na adrese ubytovací jednotky, platí dle § 10/1 zákona o evidenci obyvatel (zák. č. 133/2000 Sb. , v platném znění), že občan může mít jen jedno místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. Přihlášení trvalého pobytu na adrese ubytovací jednotky (pokud se tato ubytovací jednotka nachází v objektu s popisným, evidenčním či orientačním číslem, což předpokládám) je tedy možné.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu podotýkám, že účelové určení prostor dle kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu (tzn. zda se jedná o byt či jiný prostor vhodný k dočasnému ubytování) hraje významnou roli i v soudních řízeních, neboť soudy obecně přijímají kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu jako směrodatné. To vyplývá např. z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2271/2004, v jehož rámci dospěl soud k tomuto závěru:
"… Bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (místnosti) jako bytu je tedy právní stav založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby dle … stavebního zákona (případně o změně účelu jejího užívání dle … stavebního zákona). Bylo-li takto o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází … "
Shora nastíněnému vymezení pojmu "byt" odpovídá také jeho definice dle § 2236/1 občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. , v platném znění).

2/ Užívání ubytovací jednotky pro vlastní potřebu:
Užívání ubytovací jednotky pro vlastní potřebu je samozřejmě možné, nikoli však pro uspokojování vlastních bytových potřeb (tj. nikoli za účelem trvalého bydlení), jak uvádím v odpovědi ad 1/ výše.

3/ Budoucí prodej ubytovací jednotky:
Jelikož ubytovací jednotka může být předmětem vlastnického práva, může být samozřejmě i zcizena (tzn. prodána či darována). Pokud byste se v budoucnu rozhodla ubytovací jednotku prodat, nebude hrát její odhadní hodnota prakticky žádnou roli, neboť kupní cena je v zásadě předmětem dohody prodávajícího a kupujícího. Sjednáte-li tedy s kupujícím, že mu ubytovací jednotku prodáte za cenu bytu o obdobných parametrech, bude takto uzavřená kupní smlouva platná.

Pokud by však v budoucnu bylo nutné určit cenu ubytovací jednotky znaleckým posudkem (tzn. provést odborný odhad hodnoty ubytovací jednotky), bude samozřejmě takto určená cena ubytovací jednotky nižší, než by byla cena bytu o obdobných parametrech. Tato situace může nastat např. pokud se rozhodnete použít ubytovací jednotku jako zástavu (při čerpání hypotéky či jiného úvěru banky pravidelně vyžadují provedení znaleckého odhadu hodnoty budoucí zástavy), pokud se rozhodnete prodat ubytovací jednotku v dobrovolné dražbě či dojde-li k nucenému prodeji ubytovací jednotky v rámci exekuce.

4/ Zda o koupi uvažovat:
Ubytovací jednotky jako takové není nutné považovat za právní paskvil, jedná se o stavebně-technické vymezení prostoru pro dočasné ubytování.

Rozhodnete-li se ubytovací jednotku zakoupit, získáte prostor, který je rozhodnutím stavebního úřadu určen k přechodnému ubytování, nikoli k trvalému bydlení (k tomu může sloužit pouze prostor, který je zkolaudován jako byt). Máte-li v úmyslu zakoupit takový prostor, v němž byste mohla v budoucnu uspokojovat své bytové potřeby (tedy tam trvale bydlet), nejeví se ubytovací jednotka jako příliš vhodná, neboť s jejím dlouhodobým užíváním za účelem bydlení je spojeno riziko veřejnoprávního postihu v podobě pokuty ze strany stavebního úřadu (byť je diskutabilní, zda by měl stavební úřad možnost se o dlouhodobém užívání ubytovací jednotky k bydlení vůbec prokazatelně dozvědět).

V každém případě Vám doporučuji navštívit místně příslušný stavební úřad a konzultovat zde Vaší situaci, nelze vyloučit, že stavební úřad nalezne ze svého úhlu pohledu optimální řešení (zejména v podobě udělení výjimky z některých požadavků na stavebně-technické parametry bytu, tzn. že Vámi zakoupená ubytovací jednotka by mohla být rekolaudována na byt).