Zlegalizování černé stavby po koupi novým majitelem

Přeci dle mého laického názoru, když tehdy proběhl za účasti notáře přepis výše zmiňované garáže by na tuto skutečnost musel nějaký orgán upozornit, nebo tomu tak není? Jak zjistit, zda-li se skutečné jedná o černou stavbu, či nikoliv. A v případě, že by se o černou stavbu skutečně jednalo, mohu ji takto prodat a zlegalizování stavby by si pak řešil už nový majitel? Děkuji. Bivoj

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je důležité, kdy byla předmětná garáž vybudována (resp. za jaké právní úpravy) a je-li tato garáž v současné době zapsána v katastru nemovitostí.
Dle § 27 písm. m) starého katastrálního zákona (účinného i před rokem 2004) se garáže nepovažovaly za drobné stavby (byť by i svými rozměry drobným stavbám odpovídaly). Totéž bylo stanoveno také v § 139b/9 starého stavebního zákona.
Dle § 2/1 písm. b) a dle § 2/2 starého katastrálního zákona se v katastru nemovitostí:
- evidovaly budovy spojené se zemí pevným základem, a to: 1/ budovy, kterým se přidělovalo popisné nebo evidenční číslo, 2/ budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřidělovalo a které současně nebyly příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele,
- neevidovaly drobné stavby.
S ohledem na shora uvedené předpokládám, že Vámi vlastněná garáž je v katastru nemovitostí zapsána, resp. že byla do katastru nemovitostí zaevidována již po jejím vybudování. V takovém případě je nepravděpodobné, že by předmětná garáž byla tzv. černou stavbou (tzn. stavbou vybudovanou bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu), neboť pro zápis nově zřízené stavby do katastru nemovitostí je mimo jiné nezbytné doložit právě rozhodnutí stavebního úřadu.
V současné chvíli Vám lze doporučit:
- dotázat se správce areálu, z čeho usuzuje, že Vámi vlastněná garáž je černou stavbou,
- nahlédnout u místně příslušného katastrálního úřadu do sbírky listin (vedené ohledně Vámi vlastněné garáže), v níž by měl být založen i právní titul, na jehož základě došlo k zaevidování garáže do katastru nemovitostí (v tomto případě by se mělo jednat o rozhodnutí stavebního úřadu).
V této souvislosti dodávám, že garáž nebyla zmíněna v § 56 starého stavebního zákona (který vymezoval stavby, které nevyžadovaly ani stavební povolení ani ohlášení), ani v § 57 starého stavebního zákona (který vymezoval stavby, které vyžadovaly ohlášení stavebnímu úřadu), tzn. že pro výstavbu garáže bylo s největší pravděpodobností zapotřebí vydání stavebního povolení (v tomto ohledu je však podstatné, kdy přesně k vybudování předmětné garáže došlo).
Pro ověření skutečnosti, zda se ohledně Vámi vlastněné garáže vedlo stavební řízení, můžete samozřejmě kontaktovat i místně příslušný stavební úřad.
Rozhodnete-li se předmětnou garáž prodat, je vhodné upozornit na to, že "nelegální původ" (jedná-li se skutečně o černou stavbu) předmětné garáže představuje její vadu (tzn. že kupující by se po zjištění této skutečnosti mohl po Vás domáhat přiměřené slevy z kupní ceny či náhrady s tím související škody, popř. by mohl od kupní smlouvy odstoupit). Z tohoto důvodu Vám v každém případě doporučuji v kupní smlouvě výslovně zmínit, že garáž je tzv. černou stavbou (resp. že k jejímu zřízení nebylo vydáno příslušné rozhodnutí stavebního úřadu) a sjednat, že tuto skutečnost kupující bere na vědomí, souhlasí s ní a nebude v této souvislosti po prodávajícím v budoucnu vymáhat žádné plnění (stejně jako nebude z tohoto důvodu od kupní smlouvy odstupovat).