Změna územního plánu se zákazem stavění u lesa - kdo nahradí škodu majiteli nezastavěného pozemku?

S tím že tam byla dána podmínka, že se musí dodržet ochranné pásmo od vysokotlakého potrubí 20m, letos (2018) jsem se rozhodl, že pozemek prodám z důvodu nepředvidatelné údálosti v rodině, k mému překvapivému zjištění kupujícím bylo, že na pozemku se nedá postavit nic, v roce 2011; byl schálen v obci nový územní plán, kde zde byla dána nová podmínka, že se musí dodržet ochranné pásmo od lesa 22.5m, vzhledem k tomu, že pozemek má 36x44m, je v tuto chvíli zřejmé, že se zde nedá postavit vůbec nic, přestože je to stavební pozemek, soused, ale na sousedním pozemku postavil si chatu bez omezení. Nyní mám bezcenou parcelu, chci se zeptat jak mohu své dodatečné práva vymáhat, děkuji Tomáš

ODPOVĚĎ:
Finanční náhrady za změny v území jsou upraveny v § 102/2 stavebního zákona, dle něhož platí, že vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku.
Náhrada dle předchozího odstavce náleží též vlastníkovi pozemku nebo osobě, která byla před změnou nebo zrušením regulačního plánu anebo před změnou nebo zrušením územního rozhodnutí, územního souhlasu nebo veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí oprávněna vykonávat práva z nich vyplývající, pokud uvedenou změnou nebo zrušením bylo zrušeno určení k zastavění a vznikla mu prokazatelná majetková újma.
Ze shora uvedeného vyplývá, že na Vámi popsaný případ se § 102/2 stavebního zákona nevztahuje, neboť Vámi vlastněný pozemek je i po přijetí nového územního plánu stále určen k zastavění.
Povinnost poskytnout náhradu za změnu v území na základě písemné žádosti vlastníka (obsahující prokázání majetkové újmy) má obec, jejíž orgány vydaly územně plánovací dokumentaci nebo její změnu. Nedojde-li k dohodě o výši náhrady, rozhodne o její výši soud.
Proti omezení stavební činnosti na Vašem pozemku vymezením dalšího „ochranného pásma“ jste mohl brojit zejména v průběhu projednávání nového územního plánu, Vaše procesní pasivita nemůže být v současné chvíli kompenzována poskytnutím finanční náhrady dle stavebního zákona, neboť tento institut je zaměřen na odlišné případy.
Přestože se tedy dle mého názoru na Vámi popsaný případ § 102/2 stavebního zákona nevztahuje (neboť určení pozemku k zastavění se nezměnilo), můžete se zkusit písemně obrátit na místně příslušnou obec s žádostí o poskytnutí finanční náhrady za znehodnocení Vašeho pozemku (a to s odvoláním na § 102/2 stavebního zákona). Vstřícný krok ze strany obce (byť je dle mého mínění spíše nepravděpodobný) nelze nikdy vyloučit.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že zatížení Vašeho pozemku dvěma ochrannými pásmy není nepřekonatelnou překážkou stavební činnosti. V této souvislosti pouze stručně připomínám, že:
- dle § 14/2 lesního zákona platí, že dotýká-li se územní a stavební řízení zájmů chráněných tímto zákonem (tedy zejména ochrany lesa), rozhodne stavební úřad jen se souhlasem příslušného orgánu státní správy lesů, který může svůj souhlas vázat na splnění podmínek; tohoto souhlasu je třeba i k dotčení pozemků do vzdálenosti 50 m od okraje lesa; souhlas vydávaný jako podklad pro rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas a dále pro rozhodnutí o povolení stavby, zařízení nebo terénních úprav anebo jejich ohlášení je závazným stanoviskem podle správního řádu; při získání souhlasu orgánu státní správy lesů je tedy stavební činnost možná i v případě „narušení ochranného pásma lesa“;
- dle § 68/4 písm. b) energetického zákona platí, že pokud to technické a bezpečnostní podmínky umožňují a nedojde-li k ohrožení života, zdraví, bezpečnosti nebo majetku osob, fyzická či právnická osoba provozující příslušnou plynárenskou soustavu nebo přímý plynovod, těžební plynovod či plynovodní přípojku udělí písemný souhlas se stavební činností, umísťováním staveb, zemními pracemi, zřizováním skládek a uskladňováním materiálu v ochranném pásmu; souhlas musí obsahovat podmínky, za kterých byl udělen; co se týče stavební činnosti v bezpečnostním pásmu plynárenských zařízení, platí dle § 69/3 písm. b) energetického zákona, že pokud to technické a bezpečnostní podmínky umožňují a nedojde-li k ohrožení života, zdraví, bezpečnosti nebo zdraví osob, lze v bezpečnostním pásmu umístit stavbu pouze po předchozím písemném souhlasu fyzické nebo právnické osoby, která odpovídá za provoz příslušného plynového zařízení; rovněž stavební činnost v ochranných a bezpečnostních pásmech plynových zařízení tedy není zcela vyloučena.