Prasklina stěny z důvodu stavebních úprav ve vedlejším bytě - může majitel poškozeného bytu požadovat navrácení do původního stavu?

2. Pokud soused svojí činností naruší společnou stěnu, na koho se má druhý ze sousedů obrátit, aby tuto stěnu uvedl do původního stavu, když on sám toto odmítá.
3. Když soused ponechává ve svém neobývaném bytě trvale dokořán otevřena všechna okna, a to i za deštivého a mrazivého počasí, čímž se ve větším měřítku ochlazuje byt souseda druhého, lze nějakými prostředky - myšleno orgány - přinutit tohoto souseda, aby okna zavřel? (existuje oprávněná obava, že do bytu vniknou neoprávněné osoby, které zde mohou způsobit např. požár)
4. Jakým způsobem postupovat, jestliže jeden ze sousedů má oprávněné podezření, že jeho soused na nemovitosti provádí stavební úpravy, které směřují k cílenému znehodnocení nemovitosti a vzbuzují obavy, že pak dojde k poškození nemovitosti druhého ze sousedů vlivem právě těchto prací? Je možné požádat třeba stavebí úřad, aby monitoroval stávající stav nemovitosti pro případné posouzení, zda opravdu nedochází k úmyslnému poškozování nemovitosti? (Soused by totiž chtěl provést demolici nemovitosti, která zatím není ještě v tak zlém technickém stavu, a proto se snaží o znehodnocení této nemovitosti). Děkuji, Ctibor

ODPOVĚĎ:
Dobrý den,
z dotazu bohužel nevyplývá, zda je ve Vámi obývaném bytovém domě zřízeno společenství vlastníků jednotek, zda je bytový dům předmětem podílového spoluvlastnictví, zda je v majetku jediné osoby apod. I přes tuto nejasnost odpovím na dotazy ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Stavební práce na stěně oddělující dva byty:
Dle § 1160/2 občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. , v platném znění) jsou společnými částmi bytového domu vždy ty stavební části, které jsou podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky. Společné části bytového domu jsou pak konkretizovány v nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (nař. č. 366/2013 Sb. , v platném znění), dle jehož § 5/1 písm. a) jsou společnými částmi bytového domu i vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu a obvodových stěn domu.

Společnými částmi bytového domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách (§ 5/2 nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Shora uvedené lze shrnout tak, že dělící stěna mezi dvěma byty je vždy společnou částí bytového domu, povrchová úprava této stěny (např. tapetování, dřevěný či keramický obklad apod.) však patří výlučně vlastníku předmětného bytu.

Co se týče stavebních úprav uvnitř bytu, je klíčovým § 1175 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

- vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části;

- vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu.

Stavební práce, které se týkají výlučně těch částí bytu, které nejsou společnými částmi bytového domu (např. tedy osekávání obkladaček), proto může vlastník bytu provádět zcela dle vlastního uvážení, aniž by k tomu potřeboval svolení svého souseda.

Domníváte-li se však, že stavebními pracemi uvnitř bytu mohou být poškozeny či narušeny společné části bytového domu (např. dělící stěna mezi byty), můžete v této věci kontaktovat v první řadě domovní správu (společenství vlastníků jednotek či jinou osobu, která bytový dům spravuje). Dle § 1182 občanského zákoníku totiž platí, že upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.

V této věci se můžete obrátit rovněž na místně příslušný stavební úřad, který může u Vašeho souseda provést kontrolu.

2/ Narušení stěny oddělující dva byty:
Došlo-li v důsledku stavebních prací k narušení stěny oddělující dva byty (která je, jak výše uvedeno, společnou částí bytového domu), vznikla na straně vlastníka (či vlastníků) bytového domu škoda, k jejíž náhradě je soused povinen.

V tomto ohledu je důležité, kdo je vlastníkem Vámi obývaného bytového domu, tzn. zda je tímto vlastníkem jediná osoba, zda je bytový dům předmětem podílového spoluvlastnictví či zda zde bylo navíc zřízeno i společenství vlastníků jednotek. V každém případě je zapotřebí, aby byl vznik škody na společných částech bytového domu oznámen právě vlastníku tohoto bytového domu.

Nebude-li Váš soused ochoten jím způsobenou škodu nahradit (např. uvedením v předešlý stav), nezbude vlastníku (či vlastníkům) bytového domu, než se obrátit s žalobou na soud.

3/ Nadměrné větrání v sousedním bytě:
V tomto ohledu lze vycházet z projektu bytového domu, z něhož by měla být zjistitelná tzv. vnitřní výpočtová teplota, tj. teplotní hodnoty, které mají být v jednotlivých prostorech budovy udržovány. V opačném případě dochází k nadměrným tepelným ztrátám (především v sousedních prostorech), čímž je narušena tzv. tepelná pohoda.

Domníváte-li se, že nadměrným větráním v sousedním bytě mohou být ohroženy společné části bytového domu, můžete kontaktovat místně příslušný stavební úřad. Co se týče nedodržování vnitřní výpočtové teploty, je příslušnou krajská hygienická stanice (kterou můžete na nevyhovující teplotní stav upozornit).

4/ Nežádoucí stavební úpravy bytového domu:
Odpověď na tento dotaz byla již de facto dána v rámci předcházejících odpovědí. Jsou-li na bytovém domě (resp. na jeho společných částech) prováděny stavební úpravy někým, kdo k tomu není oprávněn (zejména tedy stavební úpravy, o nichž nebylo vlastníkem bytového domu rozhodnuto), může se vlastník (či vlastníci) bytového domu bránit zejména soudní cestou, tzn. podáním žaloby. Za účelem prozatímní úpravy poměrů pak může vlastník (či vlastníci) bytového domu soudu navrhnout i vydání tzv. předběžného opatření, kterým může být dotyčnému sousedovi provádění dalších stavebních prací zakázáno (a to až do doby, než soud rozhodne o žalobě).

Ne/oprávněnost provádění stavebních prací pak může být prověřena rovněž místně příslušným stavebním úřadem.