Změna nebytového prostoru na byt - podmínky

Obě další místnosti mají samostatné vstupní dveře a jsou předělány na garsonky (každá 21 m2) s veškerým sociálním vybavením a se samostatným měřením vody i elektriky. Vstup do nich je ze společné chodby vlastníků domu. Celá jednotka má úroveň podlahy asi 1 metr pod úrovní okolního terénu. Pozemek před celou jednotkou (před panelovým domem) v délce cca 5 x 14 m je ve vlastnictví majitele jednotky (na obrázku) i přesto, že celá jednotka je pod úrovní okolního pozemku, je dokonale suchá a vytápěná centrálním vytápěním. Je vedena na katastru nemovitostí jako provozovna - dílna. My bychom ale chtěli tyto dvě samostatné "garsonky" zlegalizovat jako bytové jednotky k bydlení. Na stavebním úřadě nám bylo sděleno, že pokud je nebytový prostor pod úrovní terénu, toto nelze. Údajně již každá bytová jednotka musí být podle obč. a stav. zákona min. 15 cm nad úrovní terénu. Nás ale napadlo, terén, který je ve vlastnictví majitele, před celou bytovou jednotkou odbagrovat, vytvořit malé parkoviště a tím vlastně nebytové prostory v celé délce, budou nad terénem. V příloze zasíláme foto. Jedná se o tu spodní část s osmi okny + dveře a jedno větší okno. Mé dotazy:
- je informace podaná stav. úřadem správná, popřípadě kde je možné technické novelizované požadavky na bytovou jednotku zjistit velikost oken, výška stropu, atd. - vyjímky?
- je možné i přesto pronajímat tyto "garsonky" bez jakékoliv sankce, nebo jak vše dělat bez porušování práva?
- může společenství vlastníků SVJ zakázat pronájem prostor?
- je nutné při rozdělení jednotky (101 m2) 100 % souhlas všech vlastníků?
- je nutný souhlas společenství vlastníků, při odbagrování, když se jim nezasahuje do jejich práv?
Děkuji, Jan

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Technické požadavky na byty:
Dle § 10/3 vyhlášky o technických požadavcích na stavby platí, že úroveň podlahy obytné místnosti nad upraveným terénem a nad hladinou podzemní vody je dána normovými hodnotami. V tomto ohledu je tedy nezbytné vycházet z příslušné ČSN (občanský zákoník ani stavební zákon technické parametry staveb neupravují).
Přehled základních ČSN pro oblast stavebnictví naleznete např. zde:
http://www.technicke-normy-csn.cz/normy-stavebni.html
Co se týče technických požadavků na bytové jednotky, obytné a pobytové místnosti apod. , jsou konkrétní požadavky zakotveny v jednotlivých ustanoveních vyhlášky o technických požadavcích na stavby.

2/ Možnost pronajímat garsonky:
Dle § 2236/1 občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou (rozhodnutím stavebního úřadu v kolaudačním řízení) určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Bude-li tedy mezi pronajímatelem a nájemcem uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem bude nebytový prostor, přičemž účelem nájemní smlouvy bude uspokojení bytové potřeby nájemce, nebude mít tato skutečnost na platnost nájemní smlouvy žádný vliv. Na tomto místě je však nutné si uvědomit, že občanský zákoník je právním předpisem z oblasti soukromého práva.
Shora uvedené nemění nic na tom, že užívání nebytových prostor v rozporu s jejich účelem (např. tedy k bydlení) je z hlediska veřejného práva protiprávní a tudíž pokutovatelné. Konkrétně dle § 119/1 stavebního zákona (který je právním předpisem z oblasti veřejného práva) platí, že dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu.
Užíváním nebytového prostoru v rozporu s jeho určením (jak o něm v kolaudačním řízení rozhodl stavební úřad) může být spáchán některý z přestupků dle § 178/1 stavebního zákona.
Nechcete-li se v tomto ohledu dostat do konfliktu se stavebním zákonem, bude nezbytné změnit účel užívání předmětných nebytových prostor.
Dle § 126/2 stavebního zákona platí, že změna v účelu užívání stavby je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu.
Změna v užívání stavby musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými stavebním zákonem a se zvláštními právními předpisy.
Pokud je změna v užívání stavby podmíněna změnou dokončené stavby (tedy provedením stavebních úprav), která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, stavební úřad projedná změnu dokončené stavby.

Změnu v užívání stavby, která není podmíněna změnou dokončené stavby, oznamuje stavebnímu úřadu osoba, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení se připojí:
- doklad o vlastnickém právu ke stavbě, nelze-li vlastnické právo ověřit v katastru nemovitostí dálkovým přístupem, popřípadě souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání,
- dokumentace s vyznačením stávajícího a nového způsobu užívání jednotlivých místností a prostorů,
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na kterou je stavba napojena, pokud to změna v užívání stavby vyžaduje,
- závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy.

Je-li oznámení úplné a oznámená změna v účelu užívání splňuje podmínky podle § 126/3 stavebního zákona, nedotýká se práv třetích osob, nevyžaduje podrobnější posouzení účinků na okolí, nevyžaduje zkušební provoz nebo není třeba stanovit podmínky pro užívání nebo podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů, stavební úřad vydá souhlas se změnou v užívání stavby do 30 dnů ode dne podání oznámení (§ 127/2 stavebního zákona). S ohledem na skutečnost, že Vámi popsaná změna v užívání bytového domu se s vysokou pravděpodobností dotkne práv vlastníků bytových jednotek, nebude možné, aby v této věci stavební úřad vydal souhlas, nýbrž bude nutné, aby zahájil příslušné řízení a následně vydal rozhodnutí o povolení změny užívání stavby (dle § 127/4 stavebního zákona).

K této problematice se dočtete více zde:
http://www.epravo.cz/top/clanky/zmena-v-ucelu-uzivani-bytove-jednotky-dle-stavebniho-zakona-ve-vztahu-k-novemu-obcanskemu-zakoniku-94536.html

3/ Zákaz pronájmu prostor ze strany SVJ:
Bude-li pronájem předmětných prostor odpovídat stavebnímu zákonu (resp. rozhodnutí stavebního úřadu), nebude SVJ oprávněno pronájem těchto prostor zakázat. V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že přenecháním určitých prostor do užívání jiné osobě realizuje vlastník toliko své vlastnické právo (chráněné na ústavněprávní úrovni).

4/ Souhlas vlastníků bytových jednotek s rozdělením bytové jednotky:
Dle § 1208 písm. f) bodů 2, 4 a 5 občanského zákoníku patří do působnosti shromáždění SVJ mimo jiné i rozhodování o:
- změně účelu užívání domu nebo bytu,
- úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení bytových jednotek,
- změně podílu na společných částech bytového domu.

Má-li proto v rámci bytového domu dojít k vymezení nových bytových jednotek, bude přivolení shromáždění SVJ zapotřebí.
Dle § 1206/2 občanského zákoníku pak platí, že shromáždění SVJ je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Získání souhlasu všech vlastníků bytových jednotek proto není dle občanského zákoníku zapotřebí (není-li to však zakotveno ve stanovách SVJ).

5/ Souhlas vlastníků jednotek s bagrováním:
V tomto ohledu je velmi důležité, zda je předmětný pozemek skutečně výlučným vlastnictvím vlastníka nebytové jednotky či zda tento pozemek přináleží k bytovému domu (tzn. že se jedná o společnou část bytového domu, která byla jednomu z vlastníků přenechána k výlučnému užívání).
Je-li předmětný pozemek výlučným vlastnictvím vlastníka nebytové jednotky, budou vlastníci bytových jednotek oprávněni se ke stavebnímu záměru (bagrování) vyjádřit v rámci územního a stavebního řízení.
Jedná-li se naopak o společnou část bytového domu, přenechanou do výlučného užívání jednomu z vlastníků jednotek, bude souhlas shromáždění SVJ se stavební úpravou tohoto pozemku zapotřebí (což samozřejmě nemění nic na tom, že pro realizaci tohoto stavebního záměru bude zapotřebí i příslušné přivolení stavebního úřadu).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 268/2009 Sb. , o technických požadavcích na stavby
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/