Stavba na orné půdě - jaké povolení je potřeba pro stavbu nad 25m2

Pokud bychom chtěli postavit stavbu větších rozměrů (např. 29m2, případně více než jednopodlažní), musíme žádat o stavební povolení a zároveň o vyjmutí ze zemědělského půdního fondu? Jaká je šance, že stavební povolení bude uděleno? Lze na takovém pozemku vybudovat jímku a je k tomu vyžadováno stavební povolení? Je možné vybudovat zahradu na orné půdě či je nutné ji nechat v katastru převést na typ pozemku zahrada? Děkuji, Marta

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Stavba rekreačního objektu bez přivolení a s přivolením stavebního úřadu:
Dle § 79/2 písm. o) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona se nevyžaduje žádné přivolení stavebního úřadu v případě stavby, která splňuje všechny tyto požadavky:
- jedná se o stavbu do 25 m2 zastavěné plochy,
- jedná se o stavbu do 5 m výšky,
- jedná se o stavbu s jedním nadzemním podlažím,
- jedná se o stavbu podsklepenou nejvýše do hloubky 3 m,
- jedná se o stavbu na pozemku rodinného domu nebo na pozemku stavby pro rodinnou rekreaci,
- jedná se o stavbu, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci,
- jedná se o stavbu, která neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin,
- nejedná se o jaderné zařízení,
- nejedná se o stavbu pro podnikatelskou činnost,
- stavba je v souladu s územně plánovací dokumentací,
- stavba je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m,
- plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po umístění stavby bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci.

V dotazu uvádíte, že máte v úmyslu umístit na pozemku „stavbu pro rekreaci“, předpokládám tedy, že máte na mysli nějaký typ chaty. Je-li tomu tak, nebude možné § 79/2 písm. o) stavebního zákona použít, neboť toto ustanovení se vztahuje pouze na:
- stavbu na pozemku rodinného domu nebo na pozemku stavby pro rodinnou rekreaci (jde tedy o stavbu na pozemku, kde se již nachází rodinný dům či rekreační objekt),
- stavbu, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci (jde tedy zároveň o stavbu doplňkového charakteru, např. psí boudu, kůlnu, altán, terasu apod.).

K výstavbě rekreačního objektu (chaty) na Vašem pozemku tedy určitý typ přivolení stavebního úřadu zapotřebí bude.

Dle § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 1 stavebního zákona postačí vydání územního souhlasu (s umístěním stavby) v případě stavby:
- o jednom nadzemním podlaží,
- do 25 m2 zastavěné plochy,
- do 5 m výšky,
- nepodsklepené,
- jestliže neobsahuje obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění,
- jestliže neslouží k ustájení nebo chovu zvířat,
- jestliže neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů,
- jestliže se nejedná o jaderná zařízení.

Pro vybudování stavby, která splňuje všechna shora uvedená kritéria postačí vydání územního souhlasu (s umístěním stavby), vydání souhlasu s ohlášením stavebnímu úřadu ani vydání stavebního povolení není již zapotřebí.
S ohledem na skutečnost, že Vámi zamýšlená rekreační stavba bude (jak předpokládám) obsahovat obytné či pobytové místnosti a hygienické zařízení i vytápění, nebude ani shora uvedený typ stavby na Váš stavební záměr aplikovatelný.

Dle § 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. a) stavebního zákona je zapotřebí vydání územního souhlasu s umístěním stavby (v rámci územního řízení) a vydání souhlasu s ohlášením stavebnímu úřadu (v rámci stavebního řízení) v případě stavby:
- pro bydlení nebo pro rodinnou rekreaci
- do 150 m2 celkové zastavěné plochy,
- s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m,
- nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.

Tato varianta se ve Vašem případě jeví jako nejvhodnější. Řízení o vydání územního souhlasu a řízení o vydání souhlasu s ohlášením stavebnímu úřadu je dle § 96a stavebního zákona možné sloučit, tzn. že stavební úřad vydá tzv. společný souhlas.
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a Váš stavební záměr s ním konzultovat. Jednotlivé stavební úřady přistupují k ustanovením stavebního zákona odlišně, nelze proto vyloučit, že Vám bude navrženo i jiné řešení Vašeho stavebního záměru.

2/ Vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu:
Dle § 3/2 katastrálního zákona se pozemky podle druhu člení na:
- ornou půdu,
- chmelnice,
- vinice,
- zahrady,
- ovocné sady,
- trvalé travní porosty,
- lesní pozemky,
- vodní plochy,
- zastavěné plochy a nádvoří,
- ostatní plochy.

Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.

S tímto vymezením zemědělských pozemků koresponduje § 1/2 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, který stanoví, že zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je:
- orná půda,
- chmelnice,
- vinice,
- zahrady,
- ovocné sady,
- trvalé travní porosty,
- půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není.

Na tomto místě připomínám, že:
- ornou půdou je zemědělsky obhospodařovaná půda, na které se pěstují v pravidelném sledu, popřípadě pod skleníky, nebo pod pevným anebo přenosným krytem, zemědělské plodiny a která není travním porostem,
- zahradou je pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu, nebo pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.

Orgány ochrany zemědělského půdního fondu figurují v územních a stavebních řízeních jako tzv. dotčené orgány, tzn. že jejich kladné vyjádření je v rámci územních a stavebních řízení nezbytné pro vydání příslušného rozhodnutí.

Co se týče odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, platí dle § 9/1 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, že:
- k odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely je třeba souhlasu orgánu ochrany zemědělského půdního fondu;
- záměr, který vyžaduje odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, nelze podle stavebního zákona povolit bez tohoto souhlasu;
- při posouzení odnětí orgán ochrany zemědělského půdního fondu vychází z celkové plochy zemědělské půdy požadované pro cílový záměr.

V zásadě tedy platí, že pro výstavbu je skutečně zapotřebí odejmout příslušný pozemek ze zemědělského půdního fondu.

Výjimku ze shora uvedeného představuje § 9/2 písm. a) zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, dle něhož platí, že souhlasu není třeba, má-li být ze zemědělského půdního fondu odňata zemědělská půda v zastavěném území obce pro:
- stavbu včetně souvisejících zastavěných ploch o výměře do 25 m2, nebo
- stavbu pro bydlení nebo veřejně prospěšnou stavbu umísťovanou v proluce o velikosti do 0,5 ha.

Předmětem odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu u stavby rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci, kde pozemek přilehlý ke stavbě má napříště sloužit jako zahrada, je plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy, přičemž podmínky nezbytné k zajištění ochrany zemědělského půdního fondu se stanovují na veškerou plochu zemědělské půdy dotčené výstavbou (§ 9/4 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu).
V tomto ohledu jsou tedy rozhodující parametry Vámi zamýšleného rekreačního objektu, včetně jeho umístění.
Po vyjasnění parametrů Vašeho rekreačního objektu (a po konzultaci se stavebním úřadem) Vám doporučuji navštívit místně příslušný orgán ochrany zemědělského půdního fondu (kterým je dle § 13/1 písm. a) zákona o ochraně zemědělského půdního fondu obecní úřad obce s rozšířenou působností) a případné odnětí pozemku ze zemědělského půdního fondu zde konzultovat.

3/ Šance na získání přivolení stavebního úřadu:
Budou-li z Vaší strany splněny veškeré podmínky pro vydání příslušného souhlasu stavebního úřadu (které se samozřejmě odvíjí od parametrů Vámi zamýšleného rekreačního objektu), je šance na vydání příslušného souhlasu samozřejmě velmi vysoká.

4/ Vybudování jímky:
Dle § 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. b) stavebního zákona je zapotřebí vydání územního souhlasu s umístěním stavby (v rámci územního řízení) a vydání souhlasu s ohlášením stavebnímu úřadu (v rámci stavebního řízení) v případě podzemní stavby:
- do 300 m2 celkové zastavěné plochy,
- do hloubky do 3 m,
- pokud se nejedná o vodní dílo nebo stavbu podle § 16/2 písm. d) stavebního zákona.

Dle § 55/3 vodního zákona se za vodní díla mimo jiné nepovažují bezodtokové jímky včetně přítokového potrubí.
Ustanovení § 16/2 písm. d) stavebního zákona se pak na jímku rovněž nevztahuje, neboť se týká staveb k účelům těžby, zpracování, transportu a ukládání radioaktivních surovin, staveb souvisejících s úložišti radioaktivních odpadů, staveb náležejících k provozním celkům, jejichž součástí je jaderné zařízení, a staveb zařízení pro přenos elektřiny, zařízení pro přepravu plynu, zařízení pro uskladňování plynu nebo výrobny elektřiny.
Bude-li pro realizaci Vašeho stavebního záměru zapotřebí jakýkoli typ přivolení stavebního úřadu (což spíše předpokládám), bude možné schválit tímto způsobem vybudování jímky jako příslušenství rekreačního objektu.
Na tomto místě pouze připomínám, že vybudování jímky je jednou z variant zajištění vsakování/odvádění srážkových vod ze zastavěných nebo zpevněných ploch, jak je to zakotveno v § 20/5 písm. c) vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území.

5/ Zřízení zahrady na druhu pozemku „orná půda“:
Druh pozemku (jak je zapsán v katastru nemovitostí) by měl odpovídat jeho skutečnému využívání (přestože praxe bývá často odlišná).
Pro změnu druhu Vašeho pozemku je zapotřebí, aby stavební úřad přivolil ke změně druhu jeho využití.
Dle § 80/1 stavebního zákona je v rozhodnutí o změně využití území stanoven nový způsob užívání pozemku a podmínky jeho využití.
Vydání rozhodnutí o změně využití území vyžadují (dle § 80/2 písm. e) stavebního zákona) změny druhu pozemku, zejména zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků, zahrad a sadů. Jedná-li se o změnu druhu využití pozemku o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2, postačí vydání územního souhlasu (§ 96/2 písm. d) stavebního zákona).
Výjimku z tohoto pravidla představuje § 80/3 písm. c) stavebního zákona, dle něhož rozhodnutí o změně využití území (ani územní souhlas) nevyžadují změny druhu pozemku o výměře do 300 m2.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 256/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
zákon č. 334/1992 Sb. , o ochraně zemědělského půdního fondu
zákon č. 254/2001 Sb. , o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/