Stavby, stavební řízení a právo

Z Vašeho dotazu se domnívám, že Vaše kamarádka je nájemkyní bytu, nikoliv podnájemkyní. Podnájemník je totiž v právním vztahu s nájemcem a nikoliv pronajímatelem. Ohledně Vámi uvedených záležitostí musí s pronajímatelem jednat nájemce.
Pronajímatel musí nájemci předat byt způsobilý k nastěhování a obývání. Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Takové ujednání je platné, jen jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav. Zákon stanoví pouze obecně co se rozumí bytem způsobilým k nastěhování.
Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.
Obvyklost je nutno posuzovat objektivně s přihlédnutím k tomu, o jaký byt se právě jedná. Poskytováním nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících (nezbytnými službami) se rozumí napojení na vodu, odpady, elektřinu, zajištění topení apod.
Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Nájemce tak má povinnost zajistit obvyklé udržování bytu a hrazení nákladů, které se obvykle při delším užívání provádějí, včetně zajištění tzv. drobných oprav v bytě, které jsou s běžnou údržbou spojeny.
Nynější občanský zákoník pojmy drobné opravy bytu a náklady spojené s běžnou údržbou neupravuje. Expertní skupina Ministerstva spravedlnosti se přikloni (2015) la k názoru, že pokud není mezi pronajímatelem a nájemcem ujednáno jinak, lze použít právní předpisy vztahující se k již zrušenému občanskému zákoníku.
Tímto se myslí nařízení vlády č. 258/1995 Sb. , konkrétně § 5 a 6 tohoto nařízení vlády. Vámi uvedený limit je v podstatě stále platný, pokud není mezi pronajímatelem a nájemcem ujednáno jinak. Nicméně samotné vymezení těchto pojmů je rozsáhlejší.
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění (plynospotřebičů, vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.
Za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.
Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.
Za drobné opravy se také považují opravy bytu a jeho vybavení jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok.