Námitka na stavbu souseda - okna směřující na můj pozemek

Dle zákona mohu stavět dům od hranic pozemku 2 m. Pokud ale dovolíme sousedům okna, musíme stavbu posunout na vzdálenost 3,5 od hrany pozemku abychom splňovali podmínku 7 m zeď-zeď s otvory. Je možné sepsat u právníka, notáře nebo jiné instituce dohodu s tím, že když my jim povolíme okna nebudou nás oni pak tlačit ke stavbě vzdálené 7m (tedy odstup na našem pozemku 3,5.) a můžeme stavět 2 m od hranic pozemku. Bojím se, aby neexitoval jiný nadzákon, který tuto dohodu zruší. Ráda bych, aby tato dohoda přešla případně i na nové majitele - v případě prodeje domu, dědictví atd. Navrhovala jsem věcné břemeno, ale prý z důvodu hypotéky není možné. Bydlíme v lokalitě, kde 2 domy mají vždy společnou zeď, pozemky jsou malé cca 260m2 a pozemky jsou dlouhé cca 12-13 m. Nerada bych tím našim dětem způsobila komplikace nebo znehodnocovala cenu pozemku pro případný prodej. Jak postupovat. Děkuji za odpověď. S přáním hezkého dne Vladislava

ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě je klíčový § 25/2 a 6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m;
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností;
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit rodinný dům (popř. garáž a další související stavby) až na hranici pozemku; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna či větrací otvory.
Dle znění dotazu předpokládám, že Vaši sousedé hodlají u místně příslušného stavebního úřadu požádat o vydání územního souhlasu. Pro vydání územního souhlasu (s umístěním stavby) je mimo jiné zapotřebí, aby žadatel (Vaši sousedé) doložil písemné souhlasy vlastníků všech sousedních pozemků s předmětným stavebním záměrem (jak vyplývá z § 96/3 písm. d) stavebního zákona).
Na tomto místě si dovolím opravu drobné nepřesnosti, které se ve svém dotazu dopouštíte. Je pravdou, že Vaši sousedé potřebují pro získání územního souhlasu Váš písemný souhlas, neznamená to však, že byste stavební záměr sousedů povolovala/schvalovala. Pokud byste se se svými sousedy na umístění jejich rodinného domu nedohodla (popř. sousedé Váš písemný souhlas z jakéhokoli jiného důvodu nezískali), mohli by Vaši sousedé požádat stavební úřad o vydání stavebního povolení (k jehož vydání již písemné souhlasy vlastníků sousedních pozemků zapotřebí nejsou). Co se teedy týče realizace stavebního záměru Vašich sousedů, nedisponujete Vy (ani žádný z ostatních sousedů) právem veta.
Vzhledem ke skutečnosti, že minimální vzájemné odstupy staveb (zde rodinných domů) jsou zakotveny v právním předpise (ve vyhlášce o obecných požadavcích na využívání území), bude možné si budoucí právní vztahy upravit dohodou pouze do určité míry.
V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že vzájemné odstupy staveb jsou upraveny právním předpisem veřejného práva, přičemž získání písemného souhlasu vlastníka sousedního pozemku spadá rovněž do této oblasti (tzn. že ne/udělení písemného souhlasu se stavebním záměrem souseda není soukromoprávním oprávněním).
Se svými sousedy můžete uzavřít soukromoprávní dohodu, jejímž předmětem bude závazek Vašich sousedů udělit vlastníkovi Vašeho pozemku (tedy Vám, Vašim dětem či třetí osobě) v budoucnu písemný souhlas s umístěním stavby rodinného domu, a to za podmínek, které v dohodě zakotvíte (např. za podmínky, že vzdálenost rodinného domu od hranice pozemků bude minimálně 2 m).
Předmětná dohoda však založí povinnost Vašich sousedů pouze v závazkové rovině, tzn. že v zásadě nebude zavazovat i případné právní nástupce Vašich sousedů.
Přestože vyhláška o obecných požadavcích na využívání území stanoví minimální odstupové vzdálenosti staveb od hranic pozemků, je nutné dodat, že tato vyhláška umožňuje stavebnímu úřadu udělit ze všech těchto limitů výjimku (jak vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území a z § 169 stavebního zákona). Ve Vámi popsaném případě proto není nutné, aby byla mezi rodinnými domy zachována odstupová vzdálenost 7 m, rovněž neexistence oken obytných místností v protilehlých stěnách není nezbytnou podmínkou. Při rozhodování o ne/udělení výjimky však bude mít poslední slovo vždy stavební úřad (právě z tohoto důvodu je případné uzavření dohody s Vašimi sousedy pouze částečným řešením, neboť stavební úřad nebude takovou dohodou samozřejmě nikterak vázán).
Budete-li mít zájem o přípravu předmětné dohody s Vašimi sousedy, můžete využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
či notáře:
http://www.nkcr.cz/index.php?page=notari
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/